Дом у оврага

Vinni ↗

Данная тема, конечно, больше подходит для тем про фундаменты. Туда и надо её со временем перенести. Но есть несколько вопросов другого характера, которые последние две недели не дают мне спокойно спать. Итак, по порядку: Достался мне участок с рабочими коммуникациями (газ, электричество, вода, каналья и целых две ливнёвки) за смешные для Подмосковья деньги. Естественно, что участок не совсем нормальный. У нас на посёлке есть овраг. По документам он значится как «Сухой лог». По нему по весне сходит вода от леса в сторону реки. За долгие годы образовался там овраг. Внизу оврага родник и прудик. Длина оврага метров 500, ширина примерно 40 метров. От начала оврага и почти до родника проложили метровую трубу под ливнёвку. Вокруг оврага, отступив от него метров 20, по обе стороны идут дороги. Между ними и нарезали участки (по 2 участка). Получилось, что у каждого участка около 20м наверху и 20м в овраге. Красная линия -8 метров от начала участка. Получается, что дом тылом должен стоять на краю оврага. Кроме того эти верхние 20м тоже имеют хороший уклон. Поэтому получается, что дом должен быть поднят хотя бы на метр, чтобы уровнем пола первого этажа поднялся на уровень дороги, и на фундаменте получается перепад в 1,2-1,5м. Цокольный этаж сам собой образуется. Почва это позволяет - суглинки. Есть геология – на всём посёлке делали 10 скважин на глубину 10 метров. Грунтовки до 10 метров ни где нет. Есть алеврит, но он далековато. Потратив 300-400т. можно засыпать участок так, что бы из цоколя получился хороший выход на участок. Засыпать выше будет уже почти вдвое дороже и сильно завязано на соседей. Сосед с тыла – знакомый и засыпаться мы будем на пару. Вот и мучает меня вопрос: Что Делать в Цоколе???

1. Тех. помещения? Сауну? Бассейн? Бильярдная?
2. Общественную зону (Кухня-Столовая-Гостинная) с выходом на участок? Площадь на этаж планирую не менее 100м2. Для тех. помещений – слишком много. Бассейн длиною метров на пять – стоит ли? Сауна и Бильярдная – хорошо, но тогда выход на участок будет через редкоиспользуемые помещения – это неудобно в использовании что плохо. Кроме того оплата в посёлке идёт за м2 дома по БТИ. Жалко платить по 3т. в месяц за то, чем будешь редко пользоваться. Лучше уж сделать отдельностоящую баню со всем этим добром. Поэтому я всё больше склоняюсь к решению разместить там Кухню-Столовую-Гостинную, сделать туда широкую лестницу, возможно ещё место останется под небольшую спа-зону. Правильно ли это решение? Кто нибудь себе делал так? Какие плюсы и минусы у такой планировки?

Бильярдную можно делать, если вы на 99,99 процентов уверены в том, что помещение не “промокнет”. А стоит ИМХО делать, если через полгода бильярд вам не надоест. Я вот много во что в этой жизни не наигрался :), но делать буду только бильярдную, т.к. в этом увлечение уверен на 100 процентов :) Извините, что ответ не совсем по существу.

Vinni

…. оплата в посёлке идёт за м2 дома по БТИ. Жалко платить по 3т. в месяц за то, чем будешь редко пользоваться. …

объясните пожалуйста о чем это? чего это за оплата такая? за что?

Спа и бильярдная?:) А не смоет все в один прекрасный момент нафиг? Климат-то сейчас разбалансировался.

чего это за оплата такая?

Ежемесячная оплата в посёлке - 30рублей за м2 дома. (пока дом не введён в эксплуатацию платят с земли - 250р/сотка). В это входит охрана, уборка дорог и т.п. , тех.вода и канализация. Электричество и газ по счётчикам. Поэтому платить деньги за кладовку ввиде цокольного этажа метров на 100 совсем не хочется.

А стоит ИМХО делать, если через полгода бильярд вам не надоест

Вот тоже думаю, так ли он мне нужен. Если изначально размещать гостинную на первом этаже, а бильярд на цоколе, то при не активном использовании последнего фактически целый цоколь выпадает из жизни дома, а платить за него надо будет. Вообще то в проекте есть (тоесть может появиться впоследствии) отдельное помещение метров под тридцать под кровлей. Под пул вполне подойдёт

А не смоет все в один прекрасный момент нафиг?

Вы имеете ввиду что дом в овраг сьедет? Тогда уже будет совсем неважно, что в цоколе будет находиться. Овраг планируем засыпать за уровень плиты фундамента. По фасаду уровень земли будет метра два. Про схему фундамента решать думаю чуть позднее. Сейчас мне важно определиться: гостинная с кухней в цоколе с прямым выходом на участок и нормальными окнами - это хорошо или этого нужно избегать любыми путями?

Vinni ↗

Ежемесячная оплата в посёлке - 30рублей за м2 дома.

Великолепное решение администрации посёлка. А какая выгода застройщикам! Именно этот факт вероятно позволит спроектировать и построить оптимальный дом. Но меня бы жаба придушила жить в таком посёлке, как то не гуманно. Может есть фото оврага? А то как-то рассуждения беспредметными получаются.

Vinni

… Ежемесячная оплата в посёлке - 30рублей за м2 дома. (пока дом не введён в эксплуатацию платят с земли - 250р/сотка). В это входит охрана, уборка дорог и т.п. , тех.вода и канализация. Электричество и газ по счётчикам. Поэтому платить деньги за кладовку ввиде цокольного этажа метров на 100 совсем не хочется. …

извините что не совсем в ключе темы, но заинтригован по самые… ну дальше некуда: а что это за “форма собственности” такая у Вашего участка? или так: а какое правовое обоснование взимания этой оплаты? Вобще то вроде как “дороги и милиция” - это собственность муниципалитета и оплачивается гражданами страны посредством уплаты налогов в соответствии с действующим законодательством.

"дороги и милиция" - это собственность муниципалитета и оплачивается гражданами страны посредством уплаты налогов в соответствии с действующим законодательством

Дороги в коттеджных посёлках делает собственник посёлка, а не администрация района. Миллицию для охраны ни кто не выделит. Да и за освещение улиц и вывоз мусора администрация денег давать не будет. А если учесть, что во многих посёлках такого уровня “дань” уже перевалила за 1т.у.е., то в этом посёлке оплата не кажется такой уж катастрофически серьёзной. Фотку постараюсь завтра сделать.

Vinni ↗

А если учесть, что во многих посёлках такого уровня “дань” уже перевалила за 1т.у.е., то в этом посёлке оплата не кажется такой уж катастрофически серьёзной.

Однако…Народ добровольно лезет в “петлю”. О завтрашнем дне не думает.

Бывает ещё хуже. Вот только что была клиентка. Сейчас живёт в собственном доме на арендованной земле…..???? Так как по поводу гостинной-кухни в цоколе: есть серьёзные мысли против? Надо определяться. А то через месяц надо разрешение на строительство делать - пока Москвой не стало.

Vinni ↗

А то через месяц надо разрешение на строительство делать - пока Москвой не стало.

Опс. Дело конечно хозяйское, но не боитесь ближайшие 20 лет на стройке жить? :(

не боитесь ближайшие 20 лет на стройке жить?

А что, остальным удаётся участок в центре города достать? Посёлок то уже жилой, половила построена. Фотки сделал ещё пару недель назад. Думаю завтра снега там уже совсем не останется. Перваяфотка - вид через овраг. Красная “тряпка” как раз и есть край моего участка на той стороне, и он шириной во весь снимок. Остальные две фотки с другой стороны оврага, с правого ближнего угла с дороги.

Vinni ↗

А что, остальным удаётся участок в центре города достать?

А в чем проблема? Покупаете участок с домом под снос, кстати с коммуникациями. Такие участки в основном и расположены в центре поселений, выбор, думаю, в любом регионе есть достаточный. И никакой ереси типа “Ежемесячная оплата в посёлке - 30рублей за м2 дома. (пока дом не введён в эксплуатацию платят с земли - 250р/сотка)”, будете платить только налоги, за воду (если водопровод) и эл-во по счетчикам, может еще какой смешной сбор (напр. за вывоз мусора рублей 50) и усё. Минимум зависимости, максимум в Ваших руках.

Если всё же прикипели к *этому *участку,подумайте о полуэтажах, мне представляется - это выход.

Vinni

не боитесь ближайшие 20 лет на стройке жить?

А что, остальным удаётся участок в центре города достать? Посёлок то уже жилой, половила построена. Фотки сделал ещё пару недель назад. Думаю завтра снега там уже совсем не останется. Перваяфотка - вид через овраг. Красная “тряпка” как раз и есть край моего участка на той стороне, и он шириной во весь снимок. Остальные две фотки с другой стороны оврага, с правого ближнего угла с дороги.

Может быть я вас не так понял, но мне показалось, что речь шла о Нью-Москве :) в новых границах. А там дело не в поселке, судя по всему **вокруг **стройка будет лет 20, как минимум.

ЗАЮЗАО, как окрестил Ургант это место в недавней передаче Прожекторпэрисхилтон. :)

Покупаете участок с домом под снос, кстати с коммуникациями :D Купил бы если бы были в той же цене. У меня сейчас 25 соток. В городе за сотку захотят от 500т.р. Коммуникации могут быть лишь по минимуму: киловат пять электричества, вода канализация, газ гдето недалеко и не факт что к трубе дадут подключиться, потребуют сделать проект тысяч так за 200-500. В итоге такой участок выйдет в 13-20млн. А я уже с немаленьким домом планирую в значительно меньшие деньги уложиться. вокруг стройка будет лет 20 Так я и сейчас недалеко от неё живу. А где сейчас не строят?

Vinni ↗

Покупаете участок с домом под снос, кстати с коммуникациями :D Купил бы если бы были в той же цене. У меня сейчас 25 соток. В городе за сотку захотят от 500т.р. Коммуникации могут быть лишь по минимуму: киловат пять электричества, вода канализация, газ гдето недалеко и не факт что к трубе дадут подключиться, потребуют сделать проект тысяч так за 200-500. В итоге такой участок выйдет в 13-20млн. А я уже с немаленьким домом планирую в значительно меньшие деньги уложиться.

Ну, дело хозяйское. Мне вот удалось найти со старым домом 10 соток (больше в городе и не надо, уверяю) в 2 мин. ходьбы от метро по цене 1-ком. квартиры, очень доволен. По газу надо не полениться узнать конкретно. А электричество до 15 кВт увеличить при необходимости - сейчас вроде не проблема (закон имеется).

Мне вот удалось найти со старым домом 10 соток (больше в городе и не надо, уверяю) в 2 мин. ходьбы от метро по цене 1-ком. квартиры

В Питере? Повезло. Я в прошлом году пытался поменять большую трёшку в почти построенной новостройке (МО Подольск) на 20 соток в соседней деревне (1км от города) без коммуникаций (канальи нет по определению, остальное не очень далеко, электричества более 5 кВА не дают - не хватает мощьности трансформатора: хочешь больше - за свои деньги меняй трансформатор). Перепад на участке 3-4 м. И то просили ещё миллион.

подумайте о полуэтажах, мне представляется - это выход

В глубину дом должен уложиться в 10м, ещё 1-2м и крутой обрыв. Полуэтажи не спасут.

Vinni

Мне вот удалось найти со старым домом 10 соток (больше в городе и не надо, уверяю) в 2 мин. ходьбы от метро по цене 1-ком. квартиры

В Питере? Повезло. Я в прошлом году пытался поменять большую трёшку в почти построенной новостройке (МО Подольск) на 20 соток в соседней деревне (1км от города) без коммуникаций (канальи нет по определению, остальное не очень далеко, электричества более 5 кВА не дают - не хватает мощьности трансформатора: хочешь больше - за свои деньги меняй трансформатор). Перепад на участке 3-4 м. И то просили ещё миллион.

ЛО, но Питер в окно видно, и практически в питерской инфраструктуре. Не без недостатков тоже (плывун, поверх слой насыпного грунта вперемешку со строительным мусором; из коммуникаций только 3,5 кВт электричества), но эти недостатки мне удалось преодолеть легче, чем было бы побеждать неподъемную цену, вечную распутицу, неправильный уклон, ветер с промзоны, причуды новорусских соседей, строительство многоэтажки за забором или шантаж девелоперов. Всё сводится к выбору “правильных недостатков”, имеющих полноценные доступные решения в конкретном случае. Пришлось, конечно, тогда изрядно времени потратить на изучение особенностей местной географии, генпланов, ценообразования, посещение пары десятков участков с прогулками по окрестностям в разное время года, а также на изучение ряда строительных дисциплин для понимания возможностей и особенностей строительства на том или ином участке. Но считаю, что это всё в итоге многократно окупилось.

Vinni

подумайте о полуэтажах, мне представляется - это выход

В глубину дом должен уложиться в 10м, ещё 1-2м и крутой обрыв. Полуэтажи не спасут.

Наверняка можно подобрать подходящее решение, от свайного фундамента до засыпки части оврага кирпичным боем. Но из конструктивных соображений делать главный вход в приватной зоне и спуск на целый этаж в общую зону - для меня, как бы сказать, чересчур оригинально.

главный вход в приватной зоне и спуск на целый этаж в общую зону - для меня, как бы сказать, чересчур оригинально

Вот в этом и есть основной вопрос. С одной стороны необходимо делать цоколь под всем домом - перепад по диагонали дома: 1,2-1,5м, рядом овраг - ещё 4-5м. Экономически невыгодно (“налоги” за м2) оставлять такую большую пложадь под чуланы, гаражи, кладовки-мастерские и т.п. Как тогда использовать. От БТИ можно спрятать почти половину, где без окон будет, но не одну же топочную на весь цоколь оставлять. Овраг засыпаем в этом году. Но под уровень дороги ни кто засыпать свою часть не будет. Всё равно от уровня дороги перепад метра 2,5 останется. Получается хороший выход из цоколя на участок. Как его использовать? Дом в ширину может быть любым (с перепадом до 1м на 20м), а вот в глубину чем меньше, чем лучше. Пойду сегодня вечером на участке топосьёмку делать, снег уже сошёл. Пока планирую строить такой проект - ещё сырые планировки цоколя и 1 этажа во вложениях. Верхняя точка грунта по фасаду справа, нижняя по тылу слева. Второй этаж детские спальни и 1 с/у. Возможен 3 этаж - порядка 26м2, под бильярдную хорошо подходит. Если сделать красивую круговую лестницу со вторым светом на гостинную?

Если намечается 3 полных этажа, то общим я бы сделал центральный этаж с главным входом на него, иначе совсем неудобно будет жить. Грамотно сделанный цокольный этаж как минимум не уступает по комфортности нормальному этажу, у меня есть опыт жизни в таком помещении в разое время года (правда, в Германии). Для обустройства спальни в цоколе надо преодолеть лишь некий психологический барьер. Если дети взрослые, спальни через этаж - совсем даже неплохо.

“СанСаныч” - спасибо. Опять задумался над полуэтажами и о том что общая зона должна быть в центре, пришёл к выводу, что вход по фасаду мне совсем не нужен. У меня участок по фасаду более 60м. Дом надо располагать вверху - там пятно под застройку позволяет. И если у меня вход в дом по центру, то на участок надо спускаться. На участке образуется очень дальний левый нижний угол. А если я расположу вход в дом в левом нижнем углу, то цокольный этаж практически становиться заглубленным первым. При этом и весь участок попадает в поле зрения от входа - это уже лучше. Теперь на следующем этаже я могу разместить все необходимые для моей семьи спальни, а этаж выше - для гостей, им можно и мансардные спальни сделать впоследствии, а сначало сделать там холодный чердак - он в БТИ не входить - сэкономлю метров 60. Полазил вечером (лучше видно лазар) по участку, определил реальные высотные отметки на пятне застройки. Получилась зона застройки: справа до 21м до оврага, слева - 19м. Если отступить от канализации 3,2м, то от дороги это будет 7,5м. Остаётся нормальное пятно под застройку глубиной 10-12м (пару метров от оврага надо отступить) . Глубина канализации -4м от верхней точки, что позволяет сделать нормальные самотёчные с/у в цоколе. И так, к чему я пришёл: Вход - вьезд на участок сделать на расстоянии 1/3 от верхней правой границе, вход в дом сделать с цокольного этажа с левой нижней стороны дома. Кухня-столовая-гостинная на цоколе где вход, спальни этажом выше. Кто что думает по этому поводу?

!(_attachments/109703.jpg)У меня похожая ситуация, в плане уклона участка. На длину будущего дома 1.5 м перепад. У меня есть идейка сделать полноценный цокольный этаж . В верхней части участка заглубленный на полтора - два метра, в нижней части на пол метра . Получается что одна часть цоколя почти вся в земле , помещения там подсобные - топочная, сауна. И окна там небольшие , подвальные. А другая часть дома заглубленная на пол метра ,и там можно расположить и гостиную ( или как сейчас модно говорить челаут) и даже спальную. Окна в этой части дома получаются полноценные.Вдоль дома можно сделать террасирование участка . Можно сдалать второй (летний) выход на участок на уровне грунта.

Стал вплотную заниматься темой засыпки оврага. Если сначала мне предлагали платить по 100руб/куб за землю, и вес овраг с моей стороны вышел бы мне тысяч в 800. То сейчас оказалось, что совсем наоборот, ещё и по тысячи с машины готовы заплатить, что бы свой вполне хороший грунт в мой овраг высыпать. Так что окупится даже трактор для выравнивания. Поэтому решили с соседом напротив засыпаться до уровня дороги. Теперь у меня на доме перепад будет только вдоль дороги, до метра на доме. Цокольный этаж всё равно придётся делать - не опираться же на насыпной грунт. Но теперь уже не буду ломать голову где делать кухню-столовую-гостинную. Всё вверх. В цоколь топочную и наверное небольшую кладовку. Для БТИ. Остальное там регистрировать не буду. Только теперь у меня другая проблема: На участке есть хорошая вековая берёза и дубок. Они росли под краем оврага, поэтому слегка наклонены от дома, что хорошо. Берёзку жалко. Её придётся на метр засыпать. Погибнет или нет? У кого нибудь опыт в этом вопросе есть?

Vinni

Берёзку жалко. Её придётся на метр засыпать. Погибнет или нет? У кого нибудь опыт в этом вопросе есть?

Да, на моем участке 2 старые березы были засыпаны (еще до меня) как раз примерно на метр-полтора. Та, что была засыпана более “качественно”, засохла и этой зимой сгорела в печке. Вторую засыпали не вплотную, она как бы в яме и пока жива, хотя вид у нее уже не совсем здоровый.

Vinni

Погибнет или нет? У кого нибудь опыт в этом вопросе есть?

Погибнет. Берёте трактор, окапываете, вытаскиваете с огромным комом земли, и пересаживаете. Если сделаете всё аккуратно, то на следующий год даже места захватов будет особо не видно.