Экономика строительства

Моя смета коробки. Экселовский файл не вставляется - пришлось зазиповать.

Други в этой теме я хотел поговорить о том, как нужно разговаривать - “договариваться” со строителями и как строителям “договариваться” с застройщиками, чтобы деятельность была взаимовыгодной без обид, разборок и недоразумений, как отличить сразу по признакам нормальную строительную бригаду от шабашников выгнанных безденежъем на поиски любой работы… а потому давайте выложим свои соображения на эту тему.

Тема ПЕРВАЯ - ЧТО ЛУЧШЕ? Договариваться сразу на общий объём работ - например на “коробку дома под крышу” или на “отделку дома под ключ” или на “ВСЁ инженерные коммуникации сразу…” под ключ или разбивать работу на части (на этапы) - чем мельче и конкретней тем лучше?

Как обычно предлагают договариваться строители и почему - вопрос знатокам.

Для начала определимя кем мы будем являтся на стройке. В строительном процессе участвуют следующие фигуранты:

1. Инвестор. (Понятно кто - основной платильщик и будующий хозяин объекта).
2. Проектировщик.
3. Заказчик. (С этим понятием сложнее. Скажем так- основная фигура по найму подрядчиков, функциям технического надзора, организации строительства и обеспечении авторского надзора). Функцию технадзора лучше отделить от него и передать третьей стороне зависимой от инвестора. 4.Подрядчики (Те кто строит). Также участвует и государство как само, так и в лице своих монополий, но тему эту в связи ИЖС можно опустить.

Вполне определенно при строительстве собственного жилья мы являемся инвестором. Как инвестор мы работаем с проектировщиком и готовим рабочий проект. Вот проект готов. Ищем заказчика зачастую, мы сами беремся за это функцию. Это конечно снизит затраты, т.к. заказчик самое хлебное и доходное место во всей цепочке. Таким образом можно впрямую договориватся с подрядчиками и закупать стройматериалы. Съэконмленные деньги - это заработанные деньги (7-15%). Потом допишу.

Други, внесём ясность в схему… Функцию проектировщика как правило в простых домах метров до 200 тоже выполняет сам будующий счастливый обладатель дома. В лучшем случае он имеет купленный проект из интернета. Дом по инд. проекту для 99% обитателей нашего форума весч совершенно нереальная (150-200 тыр за проект). А потому картина в реале такая - на поле мужик с бумагами (в лучшем случае) - он же инвестор, он же заказчик и отчасти проектировщик потому как живого проектировщика с инет проектом в реале в поле зрения заказчика тоже нет. Авторский надзор - это тоже надзор заказчика - типа как ему понравицца (прокатит или нет). Подрядчики - эта да их как правило несколько - как правило бригада каменьщиков кот делают коробку (с фундаментом), потом бригада плотников по крыше, потом отделочники - штукатуры (снаружи и внутри) дом под чистовую отделку, потом инженеры со всей своёй инженеркой, потом уже чистовая отделка внутри и ландшафт… :D для тех у кого деньги остануцца. Вот такие в реале вводные данные. Ну ясно что умения бригад может пересекацца… если народ рукастый.

С проектом не все так однозначно. Проект из интернета представляет собой только планировку + визуализацию. Да инвестор может все сам нанести на бумагу. Но если он не является проффесиональным инженером, то нанести на бумагу он в лучшем случае сможет только планировку. Осмелюсь рекомендовать такой способ, как съэкономить на архитекторе. Да, нам хочется красивый и удобный дом. Но по моему архитектор тут абсолютно непричем, это целиком наша заслуга, а обычный архитектор, это препятствие (наверняка есть исключения, но я их не встречал) На рабочем проекте то же можно съэкономить, если не разрабатывать рабочий проект целиком, а договорится о расчете основных конструктивных элементов - фундамента, стен, перекрытий, балок, стропил, обрешетки. Щас посмотрел в старый справочник базовых цен - цена рабочего проекта (все включено но без стадии проектной документации) дома до 200 м кв. 750 тыс руб. Т.е. бешенные деньги, если исключить сети, генплан, сметы и др. требуху, оставить одни конструкции то 432 тыс руб. Проектная документация (раньше называлась стадия проект) обойдется в 250 т.р. Суммы, на мой взгляд, неподъемные. Поэтому надо уменьшать объем рабочего проекта оставить фундаменты, кладочные планы, перекрытия,кровлю, необходимо также оформить архитетурные решения (фасады и планировку). Все остальное - отделка, полы, узлы примыканий окон кровли и т.д. не делать. Сумма снизится до 100-200 т.р.

Можно строить по одной планировке, тоже вариант, но это только если Вы имеете опыт строительства и представляете себе все решения по этому плану и сможете объяснить исполнителям, что нужно сделать. Обязательно надо суметь нарисовать-начертить, что Вы хотите, иначе не поймут.

Для меня самым трудным этам нахождения непосредственных исполнителей. Причины две. Я не имею опыта строительства, то есть не знаю, где меня подставить можно. И ненавижу контролировать и в конечном счете платить за переделки или ругаться. Поэтому для меня найти исполнителя проблема номер один.

Проект и вправду сам каждый сделает. А вот вопрос технической подготовки сложнее. Первая проблема это фундаменты, там, где я живу этот вопрос прост, поэтому я не могу всерьез давать свое мнение. Вторая проблема это монолитное лить и балки, ригеля. Тут стоит довериться проектировщику. Либо немного напрячся и поискать инфу в инете и попросить четкого совета у спецов с ДВГ ру, мне они помогли.

Чаще всего у любого самостройщика реальные строительные потребности не выходят за пару книг по типа Сельский дом Шелепова и нескольких простых таблиц по нагрузкам несущих стен и перекрытий. По крышам тоже все предельно ясно. И еще гост. Я теперь их ценю. Уж очень они помогают отолкнуться от базы.

Так, что еще раз - вопрос лишь в исполнителях.

Сейчас все перечитал и у меня возникло ущущение, что основной способ экономии который мы рассматриваем, это сделать все самому. А скажем так, возникла счастливая ситуация, у нас есть достаточно денег, и мы их зарабатываем и не хотим, или не можем этим заниматься, но съкономить желаем, опять же кризис. Как быть. Все равно архитектор не нужен. Имеем идеи, рисуем планировки, идем к проектировщику, он нам оформляет фасады и планы. Идем к спецу по 3Д он делает визуализацию. Если не понравилось, доплачиваем проектировщику переделываем. Делаем рабочий проект. Всяко дешевле чем с архитектором, да и в смысле решений, то же хорошо, а то судя по нашим архитекторам, у меня сложилось ощущение, что стоимость строительства их вообще не волнует, в первую очередь “КРАСОТА”. Ищем профессионального закзачика-застройщика - это должна быть ФИРМА. Постарайтесь избежать друзей и хороших знакомых в этом качестве, соблазн большой, но чревато неприятностями. Найдите прежних клиенов, познакомтесь, посмотрите дома и принимайте решения исходя не только из суммы. Выбрали застройщика покажите им проект, и хороший застройщик даст по нему замечания, принесите их проектировщику если это касается объемов проетирования (Вы за это не заплатили), то за доплату Вам сделают, а ошибки разумеется устранят безвозмездно. Самый важный этап - организуйте полноценный технический надзор. С актами, соблюдением СНиПа по производству работ, технике безопасности (основных), на стройке часто бывают несчастные случаи и большое количество таджико-модован, не может являтся аргументом отсутсвия техники безопасности. Разбираться со следователями, прокуратурами и выплачивать медицинские скорее всего придется не Вам, но береженого бог бережет. Кого нанять на технический надзор? Тут можно знакомого или родственника - строителя-на пенсии (люди старшего поколение обычно честнее и принципиальнее). Внушите ему что он на стройке главный, и что за качество принятых работ Вы будете спрашивать с него, а застройщику внушите, что без его подписи Вы не одну работу не оплатите. Принципиально все объемы работ должны быть актированы. Оплатите авторский надзор, сумма небольшая, договоритесь сколько раз автор будет на стройке, и на каких работах он будет присутствовать. Чем чаще Вы будете появлятся на площадке тем в большем тонусе будет технический надзор. Контролируйте сами, хотя бы наличие актов и исполнительных схем (ни в коем случае задним числом, приписки объемов возникают из за того что их нельзя проверить). Не ленитесь перед оплатой проверять объемы сами и сравнивать с рыночной ценой стоимость работ, на этой процедуре можно выиграть до 2-5 кратного снижения стоимости, предъявив исполнителю приписки объемов и несуразную стоимость работ.

АлександрОВ добавил 18.04.2009 в 20:39 Исполители подбираются исключительно по рекомендациям и по сделанной работе. Цена конечно важна, но не на первом плане.

Каким рекомендациям? Я лично всегда слышу плохие отзывы о проделанной работе. Люди постоянно растаются с недовольством.

Кроме того цены ломят огромные.

И еще, я в 2007 году следал радикальную перестойку техничекую своей квартиры. Это очень понравилось нескольким моим знакомым. Но я категоричеки отказался делать тоже самое для них. Хотя и инструмент и опыт такой работы уже имеется. Кроме того я жутко вьедливый. Это уже смогли оценить и Сергей Ружинский и Андрей.

Причина отказа, я знал, что могу посориться с ними.

Поэтому строю сам.

Насчет визуализации и русунков фасадов. Мне было проще освоить два программы. Скетч ап и аркон. На это ушло две недели. Кроме того скетч дает возможность визуализировать любой элемент будущей стройки в деталях.

Олег Балуев ↗

Каким рекомендациям? Я лично всегда слышу плохие отзывы о проделанной работе. Люди постоянно растаются с недовольством.

Вы правы. Приходилось с этим сталкиватся. Строим мы дом один раз и сравнивать строителей у нас не получится, поэтому отзывы могут быть исключительно плохие. Если с машиной мы можем определится эта хорошая, а эта плохая просто проехав на ней, то тут действительно безвыходная ситуация. Да, идеал недостижим, поэтому при отсутствии сравнения отзыв будет отрицательный. Но на собственный глаз (можно и померить) оценить качество кладки или штукатурки можно. Нужно отделить ошибки хозяина, архитектора, проектировщика от ошибок строителей. Например хитрая-красивая кровля течет, и снег с нее не сползает, это не только вина кровельщиков, но и вина хозяина-архитектора, а отсутсвие сетки в кладке, или сама кладка кривая это вина кладчиков.

АлександрОВ ↗

Все равно архитектор не нужен. Имеем идеи, рисуем планировки, идем к проектировщику, он нам оформляет фасады и планы.

Дык вопрос - а кто такой ПРОЕКТИРОВЩИК??? Это конструктор? Если это конструктор то фасады он не оформляет… тока планы и коробку вычертит… - фасады оформит тока архитектор, а это уже есть эскизный проект… он денег стоит…

АлександрОВ ↗

Идем к спецу по 3Д он делает визуализацию.

Спец по 3Д по хорошему и есть Архитектор - счас тока идиёты уже не работают в Архикаде и уже все кому не лень думают что они работают в Арконе :wink:. Дык ЗД визуализация и вылезает из модели в Арх проге… это раньше - в каменном веке када люди пользовлились тока 2Д редактором им нужны были 3Д максовцы… счас не так.

АлександрОВ ↗

Ищем профессионального закзачика-застройщика - это должна быть ФИРМА.

Фик знает… дорого очень за бред фирмы платить… это может быть зарекомендовавший себя на местности “прораб” то есть типа фирма без легализации. Дикий прораб более бесправен - и шансы у бесправного заказчика неспециалиста и бесправного прораба равны… а с фирмой потом трудно будет тягаться… крута больно - чуть что - предоплата - чуть что - нах….

Самый важный этап - организуйте полноценный технический надзор. С актами, соблюдением СНиПа по производству работ, технике безопасности (основных), на стройке часто бывают несчастные случаи и большое количество таджико-модован, не может являтся аргументом отсутсвия техники безопасности. Разбираться со следователями, прокуратурами и выплачивать медицинские скорее всего придется не Вам, но береженого бог бережет.

Вы из Америки в нашем форуме участвуете - признавайтесь :) Что значит большое количество таджико-молдован??? Акромя них - родных никого практически и нет… :lol:

Контролируйте сами, хотя бы наличие актов и исполнительных схем..

Признавайтесь - вы главный индженер СМУ или гл архитектор города. :) Други это всё лично для меня как жизнь на Марсе - есть предложение опустится на грешную землю. :good:

Дык вопрос - а кто такой ПРОЕКТИРОВЩИК??? Это конструктор? Если это конструктор то фасады он не оформляет… тока планы и коробку вычертит… - фасады оформит тока архитектор, а это уже есть эскизный проект… он денег стоит…

Инженер конструктор - это ближе к машиностроителям, конструирует машины, инструмент. Инженер проектировщик - это обобщенное - проффесиональный инженер строитель, автор проекта. Есть иерархия инженеров строителей. 3-2-1 категория инж, - ведущий инж, - рук группы, - ГИП, - главный инж. Есть еще гл спец. и инж. норм. контроля (нормоконтролер) куда их в ерархии поставить, не знаю, по всей видимости = ГИП. По готовым планам и разрезам фасад вычертит любой техник или студент. Это всего навсего еще одна проекция. Оформить художесственно-лепнина, там рисунок из кладки, подобрать цвет это архитектор. Зачастую архитектурный фасад может не бить с планом, т.к. архитектор задумал и рисовал его отдельно.

АлександрОВ добавил 18.04.2009 в 22:57

izba ↗

Спец по 3Д по хорошему и есть Архитектор - счас тока идиёты уже не работают в Архикаде и уже все кому не лень думают что они работают в Арконе

1. На мой взгляд заблуждение. Архитектор-это не 3Д спец. Щас конечно выродились обмельчали, но приходилось иметь дело с Архитектором. Это прежде всего носитель и воплощатель художественной идеи. Причем не только “красоты”, но и на уровне структуры.
2. Я за 3 Д. Но на самом деле не вижу практического смысла именно в визуализации. Дом мы так не воспринимаем, часто в таком ракурсе и на таком расстоянии его не увидишь. И оценивать по визуализации удачность решений сложно. Можно любую ерунду визуализировать…

АлександрОВ добавил 18.04.2009 в 23:11

Дык ЗД визуализация и вылезает из модели в Арх проге… это раньше - в каменном веке када люди пользовлились тока 2Д редактором им нужны были 3Д максовцы… счас не так.

Может и отстал. Хотя приходилось юзать архикад (начинал еще на 4 верси под Вин 3.11, соскочил с этого дела когда была 6). Но визуализация, на мой взгляд оставляла желать. Текстуры были бедные. Как то не красиво. В 3 д максе или брайсе все не в пример лучше было. Может щас все поменялась. Я только за. За ДДД будующее-настоящее, хотя не столько за 3Д, а за объектным проектированием.

АлександрОВ добавил 18.04.2009 в 23:18

Фик знает… дорого очень за бред фирмы платить… это может быть зарекомендовавший себя на местности “прораб” то есть типа фирма без легализации. Дикий прораб более бесправен - и шансы у бесправного заказчика неспециалиста и бесправного прораба равны… а с фирмой потом трудно будет тягаться… крута больно - чуть что - предоплата - чуть что - нах….

Фирма это когда есть деньги, но нет времени. С прорабом почти со всеми вопросами, исключая общение с исполнителями, да и то не всегда, придется возится самому, это все равно что строить вместе с ним и платя ему деньги за это. При фирме есть нюанс - предоплата. Пока они 50% отработают, Вы от них зависите, а остальные 50% они зависят от Вас. Соскочить они могут, но в убытке. Я уже сказал, что основной способ экономии это делать все самому. Подойдет он всем, не знаю.

АлександрОВ добавил 18.04.2009 в 23:28

Вы из Америки в нашем форуме участвуете - признавайтесь Что значит большое количество таджико-молдован??? Акромя них - родных никого практически и нет…

Был случай-городская легенда. Реконструкция промздания - из за отсутсвующего ограждения гибнет таджик, разрешения на строительство нет, стройка стихийная концов не найдешь, светит уголовное и административное дело. Имитировали ДТП на территори завода, вызывали ГИБДД. С тех пор появилась невеселая присказка типа нечего заботится о безопасности , т.к. таджиков у нас много. Большинство несчастных случае, это по пьяни и из-за отсутсвия ограждений, еще спешка.

АлександрОВ добавил 18.04.2009 в 23:33 У нас есть еще корейцы 3000 руб в месяц + еда. Правда работа та еще. Один раз был случай забыли в лестничной клетке дверной проем сделать. Смеху было, да и по руски небельмеса, есть переводчик, но он не строитель - учитель руского языка, толку мало.

АлександрОВ добавил 18.04.2009 в 23:38

izba ↗

Признавайтесь - вы главный индженер СМУ или гл архитектор города.

Инженер проектировщик. Правда специфика работы несколько другая, достаточно далекая от ИЖС. Хотя по кризисным временам, наверное, придется братся за все.

АлександрОВ добавил 18.04.2009 в 23:52

izba ↗

Други это всё лично для меня как жизнь на Марсе - есть предложение опустится на грешную землю.

Если иметь дело с фирмой, то без актов на работы, не обойтись, это форма отчетности, если без них, то получится порнография, где инвестор будет в позе известного знака-зодиака. Разумеется можно и обойтись, так отдавать деньги за работу как зарплату помесячно - недельно, но на мой взгляд это слишком затратно и не завязано на качество и скорость работ. Да и нормальные строители не будут работать за зарплату - только сдельно.

izba

Тема ПЕРВАЯ - ЧТО ЛУЧШЕ? Договариваться сразу на общий объём работ - например на “коробку дома под крышу” или на “отделку дома под ключ” или на “ВСЁ инженерные коммуникации сразу…” под ключ или разбивать работу на части (на этапы) - чем мельче и конкретней тем лучше?

Как обычно предлагают договариваться строители и почему - вопрос знатокам.

Сразу говорю - я строитель. В третьем поколении:oops:. Поэтому мои слова так и надо воспринимать - я живу на деньги заказчиков (Заков). Но я их люблю - они же как дети. Кроме того я на рынке давно и хочу ни от кого не бегать. И “сарафанное радио” никто не отменял. Ну ладно, себя похвалил, теперь о деле. В идеале - все должна делать ОДНА фирма. ГЕНПОДРЯДЧИК. Если проект(ы) делают одни, а строят другие…. Вы между ними запаритесь бегать. И не впадайте вы в типичную ошибку - типа главное стены поставить - а потом как нибуть потихоньку… Я иногда охреневаю от вопросов на форуме типа - стены из ……. стоят, а чем их лучше утеплить и с какой стороны? Нельзя так. Плохо так. ПРОЕКТ - основа. И пока Вы его не “прояснили” для себя - не надо ничего делать. Проект не догма - он может меняться по ходу, но он должен быть. Простите за некоторую назидательность. КРОИЛОВО ВЕДЕТ К ПОПАДАЛОВУ.

ULISS добавил 19.04.2009 в 03:56

Олег Балуев ↗

Для меня самым трудным этам нахождения непосредственных исполнителей.

А в нашей стране - единственный реальный путь - РЕКОМЕНДАЦИЯ людей, которым ты доверяешь. Кому строили и результат налицо. Другого пути нет.

ULISS добавил 19.04.2009 в 04:02

АлександрОВ ↗

Все равно архитектор не нужен. Имеем идеи, рисуем планировки, идем к проектировщику, он нам оформляет фасады и планы. Идем к спецу по 3Д он делает визуализацию. Если не понравилось, доплачиваем проектировщику переделываем. Делаем рабочий проект. Всяко дешевле чем с архитектором, да и в смысле решений, то же хорошо, а то судя по нашим архитекторам, у меня сложилось ощущение, что стоимость строительства их вообще не волнует, в первую очередь “КРАСОТА”.

Много букофф. Проектировщик - это кто? Что он в Вашем представлении делает?

Если проект(ы) делают одни, а строят другие….

Не согласен. Отдать проектирование и строительство в одни руки, это неправильно. Проектирование должно быть отделено от строителей. У единственного генподрядчика большой соблазан в давлении на своего проектировщика в принятии решений, с целью увеличения сметной стоимости строительства и снижении качества с целью увеличения прибыли. Независимый проектировщик, это необходимость, зависимость должна быть только от инвестора. По своей специфике скажу, у подрядчиков любимая присказка-шутка: “опять нам мало тоннажа напроектировал, ты нам дай такой проект, чтоб слябы в землю бульдозером закапывать”.

АлександрОВ добавил 19.04.2009 в 10:30

ULISS ↗

Много букофф. Проектировщик - это кто? Что он в Вашем представлении делает?

Заварил кашу, теперь расхлебывать. Возникло недоразумение. Виноват я. :oops: Просто упустил из виду, что проектированием для ИЖС занимаются архитектурные конторы, бюро, они выросли из архитетурных мастерских донаняв узких специалистов. Но по сути архмастерскими они и остались, архитектор там главный. Поэтому говоря о проектировщиках получилось, что я их имел ввиду. Прощу прощения.

Постараюсь объяснить. На самом деле тут под проектировщиком может пониматься и коллектив авторов. Но буду говорить в единственном числе, как инженер - проектировщик - главспец проектной фирмы. Хотя специфика нашей работы и далека от ИЖС, т.е. не занимались никогда. Есть закзчик с готовыми планировками, ну и с пониманием какие материалы можно применить в будущем доме. Приблизительный состав рабочего проекта раздела АС, который могу сделать как проектировщик.

1. Фундаменты.
2. Планы этажей.
3. Ведомость заполнения проемов
4. Фасады+паспорт фасадов
5. Кладочные планы.
6. Ведомость перемычек.
7. Перекрытия если монолитные, то с армированием, если в несъемной опалубке, то с ее раскладкой.
8. Конструкции лестниц.
9. Ведомость полов.
10. Стропильная система с узлами.
11. Основные узлы (цоколь с отмосткой, примыкания проемов, кровля)

Дополнительно.

1. Организация земельного участка - генплан.
2. Водопровод- канализация.
3. Отопление.
4. Электроснабжение и электроосвещение
5. Сметная часть с ведомостями работ и потребных материалов.

Дизайн помещений и газоснабжение сделать не могу.

Вот Други какя у нас вырисовывается картина - капитальное строительсво (не коттеджное) в корне отличается от нашего случая… что и подтвержает наша беседа с Профессиональными строителями, но вместе мы горы свернём, а пока предлагаю вернутся к нашим баранам: Ситуация простая - счастливый обладатель земли с проектом в руках и бригадир-прораб (как миниминум бригады каменьщиков) стоят на месте будующей стройки и обсуждают дело… случай, что счастливый обладатель земли с проектом в руках сидит в мягком кресле в офисе строительной фирмы мы сразу отметаем как неоптимальный.

Тема ПЕРВАЯ - ЧТО ЛУЧШЕ? Договариваться сразу на общий объём работ - например на “коробку дома под крышу” или на “отделку дома под ключ” или на “ВСЁ инженерные коммуникации сразу…” под ключ или разбивать работу на части (на этапы) - чем мельче и конкретней тем лучше?

Как обычно предлагают договариваться строители и почему - вопрос знатокам.

ULISS ↗

А в нашей стране - единственный реальный путь - РЕКОМЕНДАЦИЯ людей, которым ты доверяешь. Кому строили и результат налицо. Другого пути нет.

Тогда только сам. Либо рекомендателям не верю, либо у них иной финансовый статус, либо результат меня не устраивает. Но рекомендации, каа подбирать, как платить и за что, как контролировать работы я бы с удовольствием почитал.

Олег, но сам - это кишка развяжется… это несерьёзно… вопрос гасим как нереальный… в натуре сам всё не сделаешь… умрёшь. :( Шутка Фоменко на Русском Радио - “дайте мне двоих, и я сделаю всё сам!”

Олег, но сам - это кишка развяжется… это несерьёзно… вопрос гасим как нереальный… в натуре сам всё не сделаешь… умрёшь.

Нужна многочисленная родня, за несколько лет вполне можно справится. Но есть один вопрос, несмотря на то, что это родня работает вроде бы бесплатно, могут накопится материальные претнзии, которые испортят затем жизнь. Поэтому лучше все таки наемная сила. Можно без зазрения совести использовать сына или зятя им пойдет на пользу, и материальные претензий можно исключить, а остальную родню использовать эпизодически.

АлександрОВ добавил 19.04.2009 в 21:03

Договариваться сразу на общий объём работ - например на “коробку дома под крышу” или на “отделку дома под ключ” или на “ВСЁ инженерные коммуникации сразу…” под ключ

На мой взгляд нереально. Выкобенить рыночную цену за коробку под крышей невозможно, а соответсвенно и договорится. Как сравнить предъявленную сумму. Хотя можно организовать тендер и договорится, но результат будет непредсказуемый. Вдруг строители ошиблись в определении цены, тогда либо вон с площадки, либо доплачивать. Такой подход возможен только со стройкой именно под ключ, когда ясна рыночная цена за квадратный метр. Но зачем тогда строить можно купить сразу готовый дом. С инженерными сетями тоже можно они часто связаны. Отделку под ключ то же, но лучше не надо, может так получится, что одни штукатурят хорошо, но красят и навешивают двери плохо, другие наоборот.

чем мельче и конкретней тем лучше?

Наверное все таки здравый подход. Хотя бы проще расстаться с неудачным подрядчиком.

АлександрОВ добавил 19.04.2009 в 21:13

Как обычно предлагают договариваться строители и почему - вопрос знатокам.

Делали ремонт в нашем офисном здании. Эммигранты из киргизии - русские. Подошел к ним и договорился о работе в выходные. Платили мы им столько же сколько они получали в день+25%. Привозили в пятницу из офиса домой, кормили, и сделали с их помощью за строительный сезон погреб, погребец и баню, также эпизодически участвовали случайные армяне которые искали работу.

Я строю все один. буквально. Скорея для здоровья, и удовольствия. Осталось то всего перелопатить 250 тонн. мелочь.

izba

Други в этой теме я хотел поговорить о том, как нужно разговаривать - “договариваться” со строителями и как строителям “договариваться” с застройщиками, чтобы деятельность была взаимовыгодной без обид, разборок и недоразумений, как отличить сразу по признакам нормальную строительную бригаду от шабашников выгнанных безденежъем на поиски любой работы… а потому давайте выложим свои соображения на эту тему.

Вот ссылка у меня завалялась… Может пригодится кому… ()

Олег Балуев ↗

Я строю все один. буквально. Скорея для здоровья, и удовольствия. Осталось то всего перелопатить 250 тонн. мелочь.

Всё таки есть брат по разуму.:Yahoo!: Я думал один такой ( вокруг стали кружить комплексы :D) Строить не перестроить, жизненое кредо. Если скучно жить создай себе проблему и героически её преодолевай :good: Во как меня разабрало :oops: Всем удачи на поприще переговоров.

Вот тут собрался набросать статейку, но вяло как-то… ленно пока чтоб не пылилась выложу - мож кому поможет. От себя хотелось бы рассказать о схеме и практике работ Украинских строителей из Ужгорода.

В статье товарища () термин “бригада строителей” употреблялся как некая размерная (конечная) величина - нечто законченное и стабильное, типа приехали они на объект – сели там и работают… На самом деле сейчас дело обстоит по другому: Бригадой являются не конкретные 5 или 10 человек – тех, кого бригадир привёз вам на работу, а несколько сёл в окрестностях его места жительства. Сам бригадир не столько бригадир по технике и технологии строительства, сколько успешный менеджер по кадрам и организации работ. Самой главной его задачей будет не техника вопроса, а поиск работы и новых контрактов, в поиске коих он находится постоянно. Далее, обосновавшись у вас на объекте как на своей базе, наладив быт, и, если географическое положение способствует, он будет искать в окрестностях новую работу – но это не будет халтуркой как понимает её автор - это будут новые полноценные заказы не исключено что больше и выгоднее вашего. Как правило, в составе бригады приезжает ближайший костяк бригадира – самые квалифицированные и надежные (непьющие) люди. Присмотритесь к составу бригады – если в бригаде есть прилично выглядящие (без следов излишеств на лице) мужчины под 40 это опытные квалифицированные рабочие – авангард бригады, которые обычно обладают несколькими специальностями (например, каменщик-облицовщик, штукатур, маляр, плиточник) и большим опытом работы. Далее от 25-35 это средний состав, который обычно имеет одну или две специальности (только штукатур - маляр) и далее пацаны – молодняк… они только учатся и могут делать нехитрые работы или «стоять на растворе».

Бригада строителей не должна быть менее 4-5 человек и желательно, если с ними приедут кашевары – обычно жена одного из строителей. Обратите внимание на организацию быта рабочих, помните - как они живут и питаются так же будут и работать. Если у строителей свинство и антисанитария не ждите от их работы культуры и высокого качества – это аксиома. Ладно если это бетонщики делают фундамент или каменщики кладут бутовую кладку дома… там потом не видно будет (если не сильно криво). Хотя и это важно – нельзя себя успокаивать мыслью типа ладно сейчас кривоватые стены – потом придут штукатуры и всё выправят (так обычно говорят плохие каменщики). Штукатуры конечно придут, но увидев такие стены запросят очень дополнительные деньги за то чтобы как говорят их вытянуть, да и цемента и извести уйдёт в разы больше, так что слёзками отольётся вам кривая работа каменщиков.

Дык вот что обычно бывает когда бригада 3-4 человека в вагончике… вы ждёте результата изучаете календарь, смотрите в небо – не собираются ли тучи… вы арендовали дорогостоящие леса… вы оплачиваете отопление вагончика и газ для плитки и что? Что вы видите, когда приезжаете на стройку? – ТИШИНА… мало что изменилось за неделю… Картина маслом – один рабочий лежит – на гвоздь напоролся (руку разрезал… вариантов масса – мелкая травма…) другой варит щи на кухне… третий стирает портки с носками в тазу… четвёртый ушел в магазин (2км) за продуктами… Вот и вся работа – вся эффективность. Для реальной работы нужна бригада 6-10 чел во главе с бригадиром и отдельный кошевар, который создаёт нормальные бытовые условия. Жадные рабочие не хотят нанимать кошевара так как ему нужно платить отдельные деньги не понимая, что в результате это обойдётся им в разы дешевле чем, если всю эту работу по обслуживанию себя они (высокооплачиваемые квалифицированные рабочие) будут выполнять сами, устроив допустим дежурство. Людям жалко денег, не понимая, что их рабочее время это тоже деньги, причём ещё большие. А потому качество работ будет неизбежно зависеть от обустройства быта рабочих – помните - чудес не бывает… если мужик плохо питается, плохо спит, и вообще живёт в антисанитарных условиях, то работает он тоже плохо. Критерием нормальности может являться то, что вы сами сможете, не брезгуя, например, пообедать с рабочими в их строительном вагончике и это вас не шокирует. Будет нормальная съедобная пища, относительная чистота и порядок – отсутствие характерных посторонних неприятных запахов от людей и одежды и вообще прилично.

Подсобников обычно с собой не везут в надежде найти поблизости на месте таджиков - подёнщиков, это выгоднее чем тащить «своих» и их можно всегда нанять в разном количестве – если запарка или аврал – нескольких человек, если нет работы - отпустить на время. Обычно таджики используются на самых неквалифицированных и трудных работах – копать землю, мешать раствор, подавать его в ведрах, подавать кирпичи или блоки, переставлять леса и пр… Вы должны оценить состав бригады и понять, а лучше выяснить – «ху из ху» в этой бригаде. То есть кто тут каменщик, кто штукатур и прочее… Оговорить, что состав бригады останется именно таким – особенно это важно, если вам нужны квалифицированные спецы по обливочной кладке например, или по отделочным работам – плитке и пр. то есть там, где важны руки… в том смысле, что в литье бетона в опалубку руки не особенное значение играют и арматуру вязать красиво и ровно не обязательно. Состав бригады особенно актуален при отделочных работах – если вам начали делать помещение или фасад так, как вас это устраивает – не допускайте замены кадрового состава.

Вы спросите - почему замена? Откуда замена? Приехала бригада во главе с бригадиром и работают… Щас… держи карман шире – работают… Это в вашем понимании «бригада строителей» 6-8 человек которых вы перед собой видите… на самом деле людей – рабочих людей строительных специальностей из окрестных сел (откуда они прибыли) – знакомых вашего бригадира может до сотни человек в пик строительного сезона работать на различных объектах Москвы и области. У всех есть мобильные телефоны… Вот только после того как строители приехали к вам на участок и обжились – вот только после этого начинается настоящая «строительная жизнь»… Они клуглосуточно перезваниваются друг с другом как наркоманы в поисках кайфа – кто, где и как устроился и за сколько сейчас работает… Кому сейчас нужны люди, у кого простой – кому от кого можно переехать… Далее опытный дорогостоящий «бренд-нейм» рабочий, например, каменщик или плиточник увидев, что заказ у вас не самый выгодный и плиточка отечественная, а там у Мирона на квартире кладут за совсем другие деньги плиточку «от версаче» – запросто может с вашего объекта снятся и уехать туда, где платят больше, а бригадир через сутки найдет ему замену – пацана сопливого… или вызовет нового плиточника (молодого – ученика) с родины по телефону.

Рабочие сейчас не имеют ограничений ни в связи ни в средствах передвижения, причём с общественным транспортом они предпочитают не связываться. Сейчас если кто не в курсе есть специальные маршрутные такси - извозчики на микро и не очень микро автобусах (Форды, Мерседесы, Ивеко) которые, как военные подводные лодки в Атлантике, барражируют например из окрестностей Ужгорода в Москву и по подмосковным стройкам – так что бригадир может «выдернуть» с родины любого работника и любое количество кадров буквально через пару-тройку суток. А поэтому бригадир всегда ищет новые заказы. Новые заказы не всегда и не обязательно могут подкрепляются новыми кадрами – делится неохота никому, а охота заработать все деньги (или как можно больше), поэтому бригадиры набирают заказы в любом случае – есть у них возможность выдернуть кадры или нет, главное схватить заказ – наобещать «золотых гор», а там уж разберёмся… как говорил дедушка Ленин главное ввязаться в бой… Далее ваша бригада если не меняется, то, оголяется. Что это значит? Это значит что «народ ушел на другой объект»… Ну, вы же у нас не один такой – заказчик… И если вы не наседаете со сроками, или у них есть повод сослаться на задержку или отсутствие необходимых стройматериалов или некомплект, то это значит «нет фронта работ» – будет у вас пара-тройка рабочих на стройке вяло передвигаться, а вся работа будет «кипеть» в другом месте.

Почему так? Ну потому, что вы от них никуда уже не денетесь – если вы договорились допустим на коробку под крышей за 400 долл/м2 и всё. Теперь, чтобы расстаться с ними, вам нужно ждать эту самую коробку именно до крыши. А как расплатиться по факту – ведь вы не можете рассчитать детали отдельно. Вы же не оговаривали отдельную стоимость этапов. Сделали, допустим, первый этаж и вас такая работа или медленная или плохая не устраивает – как теперь определить долю? Вы скажете это четверть всех работ – они скажут половина… и что – конфликт? ВАЖНО: Большие объёмы работ нужно делить на части (этапы) – например за весь дом (коробка под крышу) например мульён - за первый этаж 250тыр, за второй 250тыр, за крышу 250тыр и потом окончательный расчет ещё 250 тыр, чтобы рабочим не выгодно было уйти (бросить работу) после какого-либо этапа. При этом нужно заранее оговорить сумму, которую вы будете еженедельно выдавать бригаде на еду и хознужды. Даже если вы договорились выплачивать деньги поэтапно, то всё равно менять коней на переправе вам невыгодно – рабочие об этом знают и будут балансировать на грани фола – ходить по лезвию бритвы – выкручиваться как вошь на плексеглазе, чтобы объять необъятное. А кому сейчас легко? Хочешь жить – умей вертеться.

А потому кадры постоянно перемещаются (вертятся) – через пару недель первоначальный состав бригады может поменяться…, потом ещё раз поменяется… потом ещё раз поменяться вообще до неузнаваемости… бригадир постоянно где-то отсутствует (вопросы решает)… на стройке никто ничего уже не знает – это бригадир забыл сказать, это забыл передать… в результате вы сказали заложить одно окно – они заложили другое… и прочее и прочее… ВАЖНО: Вы должны заранее «стабилизировать» состав бригады и отдельно оговорить присутствие на вашей стройке ключевых – квалифицированных рабочих. Особенно актуально это на этапе видных – отделочных работ. Мелкота пусть меняется – не страшно они всё равно помощники, а вот каменщик который кладёт облицовку, плиточник, плотник, штукатур… эти кадры решают всё в бригаде их будет всего 2-4 человека.

Вот говорят нужно посмотреть объект, который они сделали ранее – нужно, не спорю… но… Но не бригадир дом строит – дом строят РАБОЧИЕ, а они могут быть у одного и того же бригадира разные… Короля делает свита. Вчера (год или пару лет назад) свита была одна, а сегодня она уже другая… Бригадир – он как атаман – рабочий сидя у себя дома в селе зимой решает – к бригаде какого бригадира ему стоит присоединиться этим летом (строительным сезоном). Например, работал он в прошлом году на том доме, который вам сейчас демонстрируют, да заплатили мало… А хозяин «демонстрационного объекта» вас сейчас уверяет что бригадир – просто чудо! Заплатил он ему в прошлом году очень недорого, а рабочие у него очень квалифицированные (были… в прошлом году). Да и сам бригадир тоже смалодушничал - пожадничал – недоплатил денег рабочим – купив себе при этом новую машину… Теперь – этим летом с ним «нормальные пацаны» (квалифицированные опытные рабочие) уже не поедут… о нём сарафанное радио среди рабочих-односельчан рассказывает недоброе… нашёл невыгодный (дешёвый) объект да кинул рабочих на деньги недоплатив им.

Так что он – бригадир опять приехал в ту же местность на работы, бык теперь у него состав рабочих коренным образом изменился – опытных нема – одни пацаны… которых другие бригадиры на работу не взяли… то есть сейчас он к вам приехал не на шахе, а на мерине (подержанном) зато привёз одних сопляков неопытных, и показывает вам прошлогодний объект – дом.

Вам нужно выяснить, кто этот дом конкретно строил – те люди, которых он привёз или он приехал с новичками. Это просто узнать – спросите у членов бригады строили они тот объект который вам показали как эталонный – если скажут что строили – поинтересуйтесь о деталях – какой там кирпич, сколько комнат, какого цвета крыша и прочие наводящие вопросы, если ответы будут неверными – сразу будет видно что это не они его строили. Если бригада помолодела – знайте, что бригадир потерял авторитет. Тот дом что вы видели строили ДРУГИЕ люди. Ну, грубо говоря, в ресторане бренд и интерьеры остались тока повара изменились.

Как договариваться по ценам.

Те работы которые можно легко подсчитать нужно договариваться по объёмам то есть это как минимум фундамент, коробка, крыша, наружная отделка. Тут всё просто: Оплата за кубы вынутого грунта (считается по размерам ямы с учётом отвала боков) Оплата за кубы вылитого в опалубку бетона с армированием (обычно стоит 1,5 цены бетона или стоимость материалов – бетона, арматуры, опалубки… Далее идёт оплата строительной техники – техника стоит дорого и работает посменно или почасовым методом – нанимайте технику сами и присутствуйте при её работе – при заливке фундамента (если используете бетоннасос) или при укладке блоков ФБС и при перекрытии этажей, если используется автокран. Рабочим за такие дни идёт отдельная оговоренная сумма – за укладку ряда блоков (кладут не более 1 ряда за день) или за перекрытие этажа в независимости от количества плит – то есть грубо говоря обычная дневная зарплата (500-1000руб) человеку в зав. от должности. Типа на бригаду в 6 человек 5 – 6 тыс руб включая бригадира. То есть вы оплачиваете кран и 6 тыр. бригаде – усё… Гидроизоляция отдельно, утепление фундамента отдельно, дренаж отдельно… определить цену легко – вы должны для себя понять, сколько хочет (выходит) получать человек в день и прикинуть вместе сколько дней они будут это делать – именно ДЕЛАТЬ, а не волынить. И все базары, что это можно сделать быстро, а можно медленно игнорируйте – медленно они это будут делать кому-нибудь другому… в следующий раз если придётся работать. Сама коробка дома жестко оплачивается по кубам кладки (кирпичной или пенобетонной). Сразу оговорите толщину шва и количество кирпичей в кубе кладки – шов должен быть стандартный – 12мм. (обычно делают больше – 14-15мм так проще класть). Сразу оговорите рецепт изготовления раствора – обычно строители несмотря на то, что они строители ни хрена не знают как нужно делать правильный раствор и сыпят цемента чем больше тем лучше, типа “кашу маслом не испортишь…” особенно если “масло” за чужой - Ваш счёт. Раствор крепким быть не должен плюс пластификатор или Фейри и обязательно – ОБЯЗАТЕЛЬНО раствор должен быть с добавлением ИЗВЕСТИ. В противном случае вы оглянуться не успеете, как стройка сожрёт дикое количество цемента, который раньше стоил копейки, а сейчас он реально дорог. При известной толщине шва количество кирпичей будет посчитать нетрудно, но в любом случае количество кирпичей в кубе кладки нужно оговорить заранее и записать в договоре, чтобы потом подсчитать их работу по купленным и уложенным кирпичам (ясно, что воровство со стройки необходимо исключить). Кирпич при доставке нужно принимать обязательно самому – так как без вас рабочие могут войти в сговор с водителем и поделить один-два поддона с материалом недоразгрузив машину и реализовав по дешёвке излишки на ближайшем рынке стройматериалов. Таким образом, процентов 10-15 материала запросто может не оказаться в вашем доме – его там всё равно никто никогда не перемеряет… Лично я даю объёмы материала на свои проекты с точностью +/-5%. Нелишним будет так же требование предъявлять вам мешки из под цемента использованного строителями на объекте. Использованные диски от болгарок, сверла, буры, и прочие расходные материалы. (Обычно идут за счёт заказчика). Нередко если объект далеко и хозяин приезжает редко, то на стройке может начаться бойкая торговля в полцены стройматериалами на окрестные участки и стройки - цемента и арматуры и кирпича и леса… С этой точки зрения следует сдружится с кем-либо местным (если дом не в глухом лесу) чтобы соседи посматривали - что происходит в ваше отсутствие. Сразу предупредите – выявите факт воровства – выгоните без расчета немедленно.

При строительстве коробки вы платите за:

• кубы кладки
• изготовление перемычек под проёмы (окна и двери) либо их отливку из бетона либо за установку готовых ЖБИ.
• перекрытия этажей плитами и/или литьё (доливка) монолита перекрытий.

В эту стоимость входят разгрузка и подача материала, изготовление раствора, установка и перемещение лесов и прочих вспомогательных конструкций, выкладывание дымоходов и вентканалов внутри стен, все выступы, ниши, впадины и уступы, углы и загогулины, и, даже содержание стройки в чистом виде – заранее оговорите вопросы чистоты, чтобы не было потом в помещениях и вокруг строительного мусора и, когда они заканчивают цикл работ, например этаж, там не должно быть битого кирпича ляпов раствора и брошенных подсобных конструкций – всё должно быть чинно-аккуратно подметено метлой, чтобы людям пришедшим после них не пришлось бы разгребать овгиевы конюшни за предшественниками. Это важно… Я обычно говорю - “Это вы мне убирать весь срач оставили? Спасибо за доверие…” :wink:

То есть цена за объём работ была согласована и вы не о чём больше не знаете и знать не желаете. ФФСЁ! Они видели кладочные планы – то, что им предстоит сделать, вы согласовали и утвердили цену за м3 материала – ФФСЁ. Любые трудности или особенности неожиданно возникшие в процессе работы и требующие по мнению строителей ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ оплаты должны обсуждаться с заказчиком немедленно до выполнения работ (благо теперь у всех есть мобильные телефоны и позвонить сразу не проблема). То есть никаких счётов задним числом от строителей принимать не следует. Типа нам было трудно, мы на это не рассчитывали и прочее…

Особенно это актуально при отделочных работах, особенно если отделка оговаривается под ключ ценой за м2. Вначале вы в целом оговаривает тип и виды отделочных работ по помещениям – типа тут в цоколе окраска стен и плитка на полу, тут в гостиной обои и ламинат, и так далее. Потом в процессе работы появляется масса особенностей, где-то в цоколе оказывается не только окраска, но плитка, где-то вместо обоев, например, идут обои под покраску, вместо ламината плитка, и прочее и прочее. В результате выходит что сделанное сильно отличается от оговоренного ранее, и тут начинается крутёж с переоговариванием стоимости. Они считают что отличия в договоренном и сделанном фактически большие - вы - что они незначительные… Чтобы избежать такой двусмысленности вы заранее должны соглдасовать прайс лист основных отделочных работ - чтобы можно было посчитать все работы по факту. Если стоимость работ по каким либо причинам отличается от оговоренной в прайсе то строители должны немедленно известить об этом хозяина для согласования стоимости и целесообразности работ. При обсуждении технологий и конструкторских решений рабочие обычно стараются скатиться к позиции - что “это они не делали”, это они “делать не знают как”, “это они делали по-другому и ещё никто не жаловался”, “за это они не отвечают”, и прочее и прочее… То есть, если подвести логический итог беседы – то, нихрена они вообще делать не умеют и не могут, а вы - заказчик хотите нереального. Они попытаються перевернуть разговор так, что это не они вам предлагают как сделать лучше, а, наоборот, вы предлагаете-(уговариваете, упрашиваете, умоляете) сделать так, как вам нужно, а они убеждают, что так не могут по тысяча и одной причине становясь по отношению к Вам в позу ОППОНЕНТА. Типа вы им - “Нужно вот сюда завести гидроизоляцию. – Да как? Да у нас не выйдет… да как мы её держать будем??? да как мы её туда просунем и приклеим, да тут неудобно будет греть (или рукой держать или ещё чтонить…), да тут без помошника не обойтись, да ту нам втроём рулон держать придётся… А давай мы тебе вот так сделаем – ну будет там щёлочка маленькая дык туда и вода вряд ли достанет. :D Такие темы нужно прерывать сразу – не хотите, не умеете, не можете, не делали??? ГУДБАЙ!!! Я найду тех, кто умеет… может… делал… ФФСЁ! Иначе они будут постоянно снижать ваши требования и уровень качества работ (что им и нужно) при сохранении ессно ранее оговоренной оплаты.

Строители должны сами предлагать конструктивные решения проблем, а не придумывать причины, по которым они этого не сделают. Помните, что строители (особенно прорабы-бригадиры) это тонкие и опытные психологи – они постоянно как «шулеры просеивают казино в поисках слабого дилера» ищут в вас брешь – прощупывают вас в поисках слабого места и, найдя его, воспользуются вами по полной программе. Со строителями нужно уметь правильно работать. Это как шахматная партия. ВАЖНО. Нужно заранее в начале строительного сезона подготовить нормальный проезд на участок и подъезды для тяжёлой техники. Иначе вы будете терпеть убытки, так как дорогу все одно рано или поздно придётся сделать нормальную, но при плохой дороге вы вместо нормальной работы всегда будете разруливать чрезвычайные ситуации – типа : вместо чтобы привезти и разгрузить шаланду с материалом у вас допустим трейлер прошёл, а автокран застрял и завалился где ни будь на повороте колесом в траншею, вы вместо того чтобы разгрузить машину , расплатиться и продолжить работу начинаете искать трактор или бульдозер чтобы вытащить кран – полдня ищете… (хорошо если найдёте) оплачиваете простой шаланды, смену автокрана, бульдозер, или другую технику – все рабочие помогают вместо работы – толкутся рядом (потом заплатите и им за помощь)… и так далее.

В результате простая казалось бы операция приехать и снять поддоны с кирпичом вырастает в цене в два-три раза, отнимает кучу времени и нервов… и так вы будете кувыркаться всякий раз потому что сперва вам кажется - ну это один-два раза кран заедет и всё… а потом второй раз и третий раз и так раз 20-30…потому что оказывается весь дом на участок нужно завезти в виде стройматериалов. Посчитав расходы и убытки вы поймёте, что на эти деньги уже могли бы построить классную дорогу, сэкономили своё и чужое время и кучу нервов, а вот на дорогу теперь денег нет, и самое противное, что её все равно придётся строить.

Огромное спасибо за статью!

Спасибо за статью ( или главу будущей книги?) Завтра приедит брат(он всю эту кашу изнутри видет, он относится к тем в бригаде кто всех “тянет” так как профи.) обсудим, может что интересное добавит, хотя на первый взгляд всё очень подробненько :beer: Здоровьечка и удачи.

Кошмар какой! Разве можно построить что-либо путное и за адекватные деньги при таком подходе к организации строительства? Выходит, что никто по существу ни за что не отвечает, ни работники, ни их “бригадир”. И зачем он нужен, если застройщику нужно самому контролировать каждую деталь, качество, договариваться о вознаграждении для каждого работника, да еще и охранять материальные ценности? Только для того, чтобы собрать кучку сомнительных строителей, которые будут потом расползаться в разные стороны, как тараканы? Так может быть лучше заранее смириться с тем, что придется втридорога платить строительной фирме, с которой хоть что-то можно потом спрашивать на основе заключенного контракта? Может быть и так. Потому что количество заказов для них сейчас сократилось и они, чтобы не умереть (это же юрлица, а не привыкшие к выживанию на крохах отдельные человеки) скорее согласятся умерить свои аппетиты, подчиняясь законам конкуренции. Однако, самый лучший путь это все-таки самому на период строительства стать настоящим бригадиром и, не доверяясь никаким лукавым посредникам, набрать себе пусть небольшую, но толковую бригаду максимально универсальных работников. Таким можно и заплатить заметно больше, чем платят “таджикам”, в конечном итоге ведь обойдется дешевле, чем идти по первому или второму вариантам. И платить не за отдельные объемы работ. Это порочный путь, потому что в доме все взаимосвязано и провалы на одном узле или виде работ могут запросто пагубно отразиться на остальных. Лучше договариваться на хорошую поденную ставку с промежуточными премиями за выполненные в срок заранее оговоренные этапы. Тогда нормальный работящий мужик не убежит класть плиточку «от версаче», а если убежит, значит заказчик ошибся с ним еще при подборе. Конечно, непросто найти таких универсальных работников, но они есть, да и ничего особо хитрого в строительном процессе небольшого дома на самом деле нет (инженерка не в счет). Но искать таких работников нужно загодя, задолго до начала строительного сезона, а не в последний момент.

chicken ↗

Кошмар какой! Разве можно построить что-либо путное и за адекватные деньги при таком подходе к организации строительства? Выходит, что никто по существу ни за что не отвечает, ни работники, ни их “бригадир”.

Ну почему кошмар… обычная жизнь - бригадир отвечает за то о чём вы с ним договорились сделать. Только тут могут быть ньюансы в качестве работ (при замене работников в бригаде) и сроках… а так более ничего. :)

chicken ↗

И зачем он нужен, если застройщику нужно самому контролировать каждую деталь, качество,

Контролировать каждую деталь и качество вообще полезно при любом раскладе - кто бы вам что не делал. Только в случае с бригадой у вас больше возможностей на это повлиять…

договариваться о вознаграждении для каждого работника, да еще и охранять материальные ценности?

Договариваться с каждым работником не нужно - это функция бригадира, а материальные ценности смотреть чтоб не пропадали в любом случае очень пользительно для бюджета… :D

chicken ↗

Только для того, чтобы собрать кучку сомнительных строителей, которые будут потом расползаться в разные стороны, как тараканы?

Собирать их не нужно - они приходят сами под руководвом бригадира в виде бригады. :)

chicken ↗

Так может быть лучше заранее смириться с тем, что придется втридорога платить строительной фирме, с которой хоть что-то можно потом спрашивать на основе заключенного контракта?

Видимо вы не особо в теме - с фирмы не так просто спросить что-либо… тем более, что в главном всё будет нормально… ну как вы поймёте скока в фундамент заложили, например, арматуры??? Если вы сами не видели фундамент перед заливкой. Скока по проекту её нужно было… или на вашей арматуре ещё два соседних дома построили? А у вас её в три раза меньше… как вы потом определите и претензию предъявите? Фундамент расшибёте? :D А марку бетона проверите??? Вам запроектировали М300 а налили М200… и что, если вы докажете их вину - они вам дом разломают и новый выстроят? :D Не выстроют… ну заплатят в лучшем случае штаф (хотя я таких прецедентов не знаю) - вам от этого будет легче? Нет… дом то будет на слабом фундаменте - лично я такой дом один точно знаю…

Может быть и так. Потому что количество заказов для них сейчас сократилось и они, чтобы не умереть (это же юрлица, а не привыкшие к выживанию на крохах отдельные человеки) скорее согласятся умерить свои аппетиты, подчиняясь законам конкуренции.

Ну и что что они юрлица? У них по найму всё равно работают те же бригады только мёньшей квалификации - потому как бОльшую часть денег от заработка рабочих забирает себе юрлицо :wink:. Знайте, что если рабочие не находят работы у частника (хозяина) они вербуются на фирму - юрлицо. То есть вам тех же рабочих, от которых вы отказались - предложат через юрлицо за две цены - вот и фся радость… Юрлицо с вас возмёт побольше денег предоплаты, а с бригадой вы будете рассчитываться по факту выполненных работ, и с юрлицом вы так как с бригадой не поговорите - там вам квалифицированно ваши хотелки вам засунут… ну сами знаете куда.

chicken ↗

Однако, самый лучший путь это все-таки самому на период строительства стать настоящим бригадиром и, не доверяясь никаким лукавым посредникам, набрать себе пусть небольшую, но толковую бригаду максимально универсальных работников. Таким можно и заплатить заметно больше, чем платят “таджикам”, в конечном итоге ведь обойдется дешевле, чем идти по первому или второму вариантам.

Самоуверенно… почему Вы думаете что Вы сделаете и знаете лучше чем бригадир и рабочие, которые занимаются строительством всю жизнь с малолетсва… с отцами ещё с совка колымить ездили по стройкам? Да и реальные рабочие к вам под такое командование не пойдут - они же не идиоты… тока бомжей безработных вы себе набрать сможете - местных алкашей, которые без дела по жизни болтаются…

И платить не за отдельные объемы работ. Это порочный путь, потому что в доме все взаимосвязано и провалы на одном узле или виде работ могут запросто пагубно отразиться на остальных. Лучше договариваться на хорошую поденную ставку с промежуточными премиями за выполненные в срок заранее оговоренные этапы.

Ну это вообще без комментов - платят всегда за РЕЗУЛЬТАТ, а не за потраченное время. У вас рабочие станут тупить, не понимать чего и как делать, станут безинициативными… ленивыми и медлительными, и при любой возможности будут пропадать с глаз… короче - совок и солдаты в армии, тому яркая иллюстрация. Солдат спит - служба идёт… :D

chicken ↗

Тогда нормальный работящий мужик не убежит класть плиточку «от версаче», а если убежит, значит заказчик ошибся с ним еще при подборе.

Нормальный мужик в этой ситуации очень быстро сориентируется и постарается вообще ничего не делать, но… чтоб не выгнали. “Находиться на грани фола”…

chicken ↗

Конечно, непросто найти таких универсальных работников, но они есть, да и ничего особо хитрого в строительном процессе небольшого дома на самом деле нет (инженерка не в счет).

Это ещё одна коренная ошибка - вы думаете что можете научить мужика работе или тому, что он не умеет - ошибаетесь - у него (у мужика) в жизни было достаточно времени, чтобы научится чему угодно, даже чтобы стать академиком… :D но он не академик, а промышляет подённой работой - значит он неумеха или алкаш… то есть он умеет ТО, что он умеет, когда вы его видите, и ничего другого вы от его не добъётесь - тока Макаренко мог работать с трудными подростками. Если чел не работал с деревом - вы его в 40 лет не научите… если не клал кирпич… даже бутовую кладку до 40-ка лет - тоже его делать не научите. Горбатого тока могила исправит… :cry:

ничего особо хитрого в строительном процессе небольшого дома на самом деле нет

Есть… Есть хитрое и это хитрое называется профессия! Нет профессии - значит НЕТ. Нужно чтоб человек делал ту работу которую он ЗНАЕТ которую он УМЕЕТ которую он МОЖЕТ делать. Другого пути нет и не будет.

Где интересно вы их собираетесь искать - нормальные работники давно сгруппированы по принципу бригад - ваши работники - это не работники - это должны быть БИЧи, БОМЖи и прочие не вписавшиеся в социум элементы. Никогда не поступайте так как написали. :)

А марку бетона проверите??? Вам запроектировали М300 а налили М200… и что если вы докажете их вину - они вам дом разломают и новый выстроят?

А марку в момент заливки ни как и не проверишь, даже если закупал сам - не гарантия, а скорее наоборот. В случае разовой покупки шанс нарваться велик. Документ на бетон дадут любой хоть в зону биологической защиты АЭС заливай. Шанс отсудить у бетонного завода есть, если поставка договорная. Да и к договорной поставке отношение серьезнее. У меня в практике была подобная история с фундаментами одного автосалона. Производитель работ по договору предложил поставочную цену бетна М200 3600, хозяин нашел производителя за 3350, подрядчик не отказался от работы, но исключил из договора поставку бетона, хозяин это делал сам. Экономия хозяина составила 450 000 руб, месяц он ходил и радовался, но только до того момента пока не раздавили кубики, оказалось почти в 1/4 фундаментов марка не дотягивала и до М50, фундаментные болты не держались. И что в итоге? 1 500 000 руб за расхреначивание части фундаментов и бетонирование новых +3 месяца потеряно. Потом выясняется, что договора на поставку бетона не было. И подрядчику предъявить нечего он бетон не поставлял.

Я согласен что не проверишь, но када тебе уже СРАЗУ покупают заведомо меньшую марку бетона тогда уж она точно окажется меньше, а никак не больше. :D А документы мона подмахнуть другие, ну типа пересортица… а богатый клиентолох вообще не знает что такое марка бетона и какая она должна быть. То есть клиент сидит на работе или дома, а прораб ему приностит красиво оформленные документы, то их подписывает и выдаёт новые деньги на закупку, а работяги в это время с ведома “прораба” арматуру на соседнюю стройку продают по дешёвке.

Любимая поговорка-присказка прорабов и технадзора. “В актах на скрытые работы скрылась не одна сотня уголовных дел”. Случись что, деяние тянет до 5 лет л.с.

izba

Никогда не поступайте так как написали. :)

Дело в том, что именно так я и строился. Конечно, объект был невелик, дом на 140 м2 и бытовка на 15 м2, плюс колодец и септик. Хватило 2-х нормальных мужиков, которые все сделали за 2 сезона, да еще отменную печку с камином сложили. Учить их делать то, что они делали, никогда и не пытался. Моя задача была найти этих мужиков, организовать для них фронт работ, снабжение и, безусловно, проверять качество результатов. Пришлось взять на себя и некоторые функции прораба, определять выбор некоторых основных строительных решений. Но поскольку проект дома разрабатывал сам, то это было естественно.

…почему Вы думаете что Вы сделаете и знаете лучше чем бригадир и рабочие, которые занимаются строительством всю жизнь с малолетсва… с отцами ещё с совка колымить ездили по стройкам?

По стройкам калымить ездил только пару раз студентом в стройотряды. А по базовому образованию филолог :oops:, но все равно повторю, что особых секретов в строительстве небольших домов нет. Ради своего будущего дома можно взять на себя труд и основательно покопаться в этой теме, благо интернет сейчас здорово помогает.

izba ↗

Где интересно вы их собираетесь искать - нормальные работники давно сгруппированы по принципу бригад - ваши работники - это не работники - это должны быть БИЧи, БОМЖи и прочие не вписавшиеся в социум элементы.

Не зря в середине прошлого века была широко озвучена формула “Кадры решают все”. Поэтому с бичами и бомжами для строительства связываться никому не советую. С ними одна проруха. Ну и без хороших рекомендации человека, называющего себя мастером, для своей стройки тоже брать рискованно. Трудно найти таких людей, хлопотно - это так, не спорю. Но возможно.

Дык что ж тут может случится ежели клиент доверяя фирме вообще не знает что такое арматура и скока её нада… :D Дык если бы он за фирмой или прорабом другого спеца приставил надзерать тады и переть не будут. :good:

Андрей, спасибо, за статью. Прочел и убедился еще раз. Строить себе, только сам. Мое время в данном контексте -это приобретенный опыт и знания в десятках профессий.

Это ещё одна коренная ошибка - вы думаете что можете научить мужика работе или тому, что он не умеет - ошибаетесь - у него (у мужика) в жизни было достаточно времени, чтобы научится чему угодно, даже чтобы стать академиком… но он не академик, а промышляет подённой работой - значит он неумеха или алкаш… то есть он умеет ТО, что он умеет, когда вы его видите, и ничего другого вы от его не добъётесь - тока Макаренко мог работать с трудными подростками. Если чел не работал с деревом - вы его в 40 лет не научите… если не клал кирпич… даже бутовую кладку до 40-ка лет - тоже его делать не научите. Горбатого тока могила исправит…

Интересная мысль, только человек такой это алкашь. Если он умеет, хоть что-то, то научиться. Я вот еще два года назад не имел представление из чего состоит бетон. А теперь собираю с соседей деньги на закупку химических добавок к бетонам. Одного только боюсь - авто моего. В ужас меня бросает, когда смотрю на внутренности это чуда автомобилестроения.

А бутовую кладку я освоил на ура. Это легче, чем класть кирпич.

Олег Балуев

Прочел и убедился еще раз. Строить себе, только сам.

Неплохой вариант. Но очень нудный и когда время есть. Давно не видел фоток с последними достижениями :).

Олег, ну вы же не работаете подённым рабочим на стройках :) я же пишу об определённом контингенте лиц :wink: вы можете научится если у вас с координацией рук всё в порядке - я могу… Но вот мой личный опыт наблюдения за рабочими меня привёл к выводу что люди (рабочие) деляться на две основные категории: А. Те которые могут выполнять тупую монотонную работу - например копать канаву, штукатурить, шпатлевать, затирать, шкурить… то есть делать одну монотонную операцию целыми днями и не сойти с ума…

Б. Те, которые делают конструкторскую работу - кладут кирпич, строят крышу, делают инженерку - трубы, провода… даже клёют обои - это тоже работа конструкторская - там нужно думать, как совместить полотна, подобрать рисунок, как раскроить и обклеить сложные места, чтобы не было перебива в рисунке и прочее…

Дык вот эти люди не могут заниматься другой работой - то есть перейти из группы в группу. То сет например люди которые замечально сделали шпатлёку стен и потолков и окраску потолков - ну буквально языком всё вылизали - монотонно и долго работая, бывают совершенно не умеют поклеить обои… Так как тут нужно иметь навыки не тупого ошкуривания бесконечного, а навыки конструкторской работы, пространственного мышления… а у них их нету. И наоборот - те, кто конструирует (плотники по дереву) не могут, как правило, заниматься тупой монотонной работой - например шпатлевать и штукатурить… они мне сами признавались - если бы я работал штукатуром - я бы с ума сошёл через месяц… :cry:

Андрей, я тоже много раз наблюдал. Я вообще глазами учусь. Так вот сам я нахожу удовольствие в любой работе и копание такое же творческое занятие, как кладка. Просто надо периодически менять тип. Кстати кладка камня более творческая, чем кирпича. Сейчас сделал несколько блоков керамзитовых. По рецептуре, которую мне Ружинский еще в 2008 году давал из книги Батракова. Пока добился веса 1200 кг куб. монолита на керамзите 10-20 (450 кг насыпной вес) Планируемый 950 кг. на крупном песке с добавлением воздухововлекающей добавки. Вот сейчас с ненавистью доделываю прекрытие монолитное. Только, что вернулся заливал выравнивающий край под плиты. Я устал бегать по краю высотой 3,2 метра и крутить арматуру и жду с вожделение, как буду строить новую стеночку подпорную. А потом начну войну со своей соседкой. Она развела стокобойню под боком. Жара, грязь, навоз под собаками и скотом не убираеться неделями. ее внуки играют в этом сидя и копашаться в этом руками. Рабы (семья алкашей) пасут скот и строют медленно жилище. Вонь адская. А куда обращаться не знаю. Вернее все службы не хотят связываться. И это город-курорт федерального значения. При этом она еще и гражданка другого государства. Вообщем продстоит трудная жизнь. Воду она ворует. Короче черти что. Олег Балуев добавил 05.06.2009 в 22:22

chicken ↗

Неплохой вариант. Но очень нудный и когда время есть. Давно не видел фоток с последними достижениями :).

На околотке, выложил несколько. Надоело фотографировать.

Добрый день всем. Поздравляю всех с праздником строителя! Экономика строительства - это много-много-много цифр… Мнения о том - как эти цифры “распределяются” по строящемуся дому я слышал очень разные. Год назад попробовал я сделать детальный расчёт дома общей площадью 250 кв.м. Вот что у меня получилось:

Дом по этому проекту ещё не достроен, поэтому пока “точность стрельбы” оценивать рано. Но некоторые выводы сделать можно…

DomaKota.Net

Добрый день всем. Поздравляю всех с праздником строителя! Экономика строительства - это много-много-много цифр… Мнения о том - как эти цифры “распределяются” по строящемуся дому я слышал очень разные. Год назад попробовал я сделать детальный расчёт дома общей площадью 250 кв.м. Вот что у меня получилось:

добрый день а можно итого.. лень калькулятор топтать;) а так идея хорошая .. у меня все записано надо систематизировать и посмотреть что получится у меня

ArcoDon ↗

добрый день а можно итого.. лень калькулятор топтать;) а так идея хорошая .. у меня все записано надо систематизировать и посмотреть что получится у меня

Вот так лучше?:

А вот так выглядит “сметка по наклейке обоев”:

я “бывший” архитектор (сейчас обычный буржуин), раньше проектировал особняки, спроектировал и построил себе дом (получился теплоинерционным и жизнестойким, хотя и 300 кв.м:D), прожил в нем 15 лет и оставил его бывшей семье.

Сейчас зарабатываю на новый :lol: и заодно проектирую его (не спеша для себя) В общем, опыт есть - выкладываю соображения.

Как удешевить строительство. Первое. Господа, должен вас огорчить - архитектор нужен :)) То есть проектировщики ( архитектор, конструктор, инженер-электрик, инженер по отоплению-вентиляции, по водоснабжению-канализации) нужны… Можно поторговаться по цене, устроить тендер - но качественный рабочий проект нужен. Он вам деньги и съэкономит. Архитектор не стены рисует и не фасады разукрашивает - он организует пространство вашего будушего дома. Чтобы комнаты не были пеналом, чтобы инсоляция правильная была, чтобы голову не пришлось нагибать при проходе по лестнице между этажами. Чтобы у глухого участка стены были пропорции!!! а у простого прямоугольного дома ОБРАЗ!! А башни-стекло-лепнина - это ваше желание. Дайте ему грамотное техзадание - это комната такая-то, это просто без излишеств, здесь вот-так то. И пусть архитектор работает, поверьте это труд! И здесь нужны знания. Есть такая особенность - красивые дома на чертеже выглядят как-то не очень.. Вроде бы я здесь еще что-нибудь добавил…. Не настаивайте - прислушайтесь к архитектору - если говорит, что ничего не надо - значит не надо! 3D в жизни не увидишь - в реальности искажения другие и верхний ряд кирпича тоньше нижнего. Архитектор умеет это предвидеть, у него есть такие знания, как и знания тектоники и т.п. Интересное (в проекте) начинается дальше - за работу берутся конструктор и инженеры по техобеспечению. Каждый проектирует по своему - как ему удобно. Конструктор закладывает в проект балку поперек потолка - архитектор настаивает, чтобы ее спрятали. Конструктору лень что-либо менять, перерасчет делать и т.п.- Давай дверь сдвинем? ну есть же еще место! - Нет! Или же в месте опирания балки - вентканал (работа другого смежника). Электрическая разводка получается по канализационному стояку… И все пытаются ( на стадии проекта!!!) “подвинуть” архитектора. А он отвечает за “ваше будущее комфортное пространство”. Вы хотите получить все эти нестыковки на стадии строительства? Когда стропила завели? (Изба, я думаю, с подобным сталкивался :)) Есть еще реальная энономия при проектировании - кол-во несущих стен, форма помещений, расположение санузлов и т.д. Потом надо найти грамотного сметчика. Смета - это устав будущей стройки… Строителям проект не нужен - Да ну, мы спецы, и не такое строили… Давай мы тебе и по картинке построим! Ага. “Построят”. У них без проекта руки развязаны ( и смета тоже :lol:) ИМ УДОБНО БЕЗ ПРОЕКТА!!!! С фантика от конфет построят :D Может по финансам то на то и выйдет, что строительство с проектом, но несуразностей в доме будет много, поверьте… А сметы сравнивать бессмысленно - Во сколько ему лестница встала? 8) Надо же! :D Лестница лестнице рознь. Надо обсуждать проблему в корне. Итак, тщательно выполненный проект съэкономит вам реальные деньги… Но это второй шаг экономии. Первый - тщательно продуманное техзадание (а это все обсуждается на этом сайте…) А проектировщиков не надо модных - можно даже в другом городе поискать.. Тут и съездить не лень - все таки не машина даже, а ДОМ! Думайте!!! Извините, что много букв :)

P.S. А сайт хороший ))))

АлександрОВ

Для начала определимя кем мы будем являтся на стройке. В строительном процессе участвуют следующие фигуранты:

1. Инвестор. (Понятно кто - основной платильщик и будующий хозяин объекта).
2. Проектировщик.
3. Заказчик. (С этим понятием сложнее. Скажем так- основная фигура по найму подрядчиков, функциям технического надзора, организации строительства и обеспечении авторского надзора). Функцию технадзора лучше отделить от него и передать третьей стороне зависимой от инвестора. 4.Подрядчики (Те кто строит). Также участвует и государство как само, так и в лице своих монополий, но тему эту в связи ИЖС можно опустить.

А у нас так :)

1. Застройщик. Правообладатель земли
2. Инвестор (он же часто и застройщик)
3. Заказчик со строительной лицензией который будет собирать ИРД и получать разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию.
4. Подрядчики на проектирование и СМР

не ИЖС правда.

mongol

я “бывший” архитектор .. Сейчас зарабатываю на новый :lol: и заодно проектирую его … Итак, тщательно выполненный проект съэкономит вам реальные деньги……

Интересно было бы взглянуть на ваш новый проект. Планы, фасады.