В данной теме хочу поделиться своим реальным опытом возведения кирпичного коттеджа на 400 кв.м. за 100 ДНЕЙ! Не ставлю целью кого-то чему-то научить или переубедить:) Ищу реальные, новые знания и технологии строительства дома для жизни. Пустой болтовней предлагаю не заниматься. Только факты и опыт. Пустые слова предлагаю оставить для бабушек на лавочках под домом:)
Итак, начну. О себе. Уже более года я интересуюсь вопросом правильного строительства. Как нужно строить, а как - нет. Готовых решений найти нельзя. Необходимо через все пройти самому. По образованию я финансист. Никогда строителем не был и не буду. Однако, если хочешь что-то сделать хорошо, надо сделать это самому. Послушав множество “сказок” от архитекторов и прорабов, я понял одну главную истину: если не будешь контролировать ситуацию лично, останешься без штанов.
Земля мною была приобретена 4 года назад, в 8 км от Киева. В 2007 г. я решил основательно взяться за нее. Сразу необходимо отметить, что я решил пойти более затратным путем, а именно привлекать к работе только профессионалов. Лучше заплатить один раз достаточно, чем потом пытаться искать виновных среди дураков. Первым шагом были изготовления топосъемки и геологии. После, перешли к поиску проектов. Было просмотрено не менее 500 шт., польских, русских, украинских, бусурманских и Бог его знает еще каких. Ничего не подошло. То кухня мала, то сауны нет, то места мало. Пришлось обходиться своими мозгами и помощью сторонних архитекторов. При проектировании главное было получить эргономичный и удобный в эксплуатации дом. Не ставилось целью набить большее кол-во комнат или разогнать метраж до неприличия. Концепций существует много. Я остановился на полуэтажах, математика лестниц та же, что и в обычном доме, а вот движений значительно меньше. Об этом чуть позже. Опустим вопрос качества проектирования. Думаю он везде одинаков. Если не платишь 1000 зеленых за метр, то тобою никто особо не занимается. Главное быстро сдать работенку и получить на руки заветные у.е. В виду того, что данный дом был первым в моей строительной истории, я решил получить от архитекторов максимальный пакет документов. Фасады, конструктив и разные разрезы были успешно мною обменяны на сокровенные “зеленые”.
Проект в руках. Можно строить. Оказалось не так быстро и не так скоро. Кроме архитекторов я решил воспользоваться услугами сторонних консультатов, строителей со стажем, которые были бы заитересованы в получении от меня ЗП за поиск “грешков” у ахитекторов и строителей. Вывод первый: консультанты нужны уже в момент знакомства с архитектором. Сразу же должна быть поставлена задача и четко сформулированы идеи конструктива (из каких материалов делать и т.д.). Если этого не сделать, то конструктор повыдергивает готовые решения из своего обильного “собрания сочинений” и Вы выбросите свои денежки в макулатуру. У меня так и произошло. Я рассказал чего я хочу, мне нарисовали красивую картинку, которая отлично смотрелась, однако не имела “права на жизнь”, под нее был сделан конструктив, с которого и начались “головняки”. Во время аудита было найдено не менее десятка ошибок и недоделок. Половина конструктива была переделана архитекторами и консультантами. Спасибо, что до начала строительства, а не в момент кладки. От архитекторов я услышал первую “крылатую истину”: архитектора это творцы, строители - чернь, поэтому во всех грехах и просчетах виноваты именно последние, которые даже читать-то проекты толком не умеют. В ходе строительства строители попытались меня переубедить в том, что: архитекторы теоретики, которые в руках мастерка никогда не держали, соответственно, чего это они командуют и учат строителей как нужно строить. Если в ходе строительства у вас возникли проблемы с тем, что в проеке ошибка!, то попробуйте найти виновного. Думаю на 99%, что деньги за потеряные материалы и время Вам никто не вернет. Каждый будет прав по приведенным выше “истинам”. Привлекайте в работу только профессионалов, они сэкономят Ваши деньги).
В приведенном ниже разрезе есть некоторые изменения, внесенные в проект немного позже. А именно, убрали бассейн в подвале, добавили еще одну трубу на боковом фасаде дома (для камина в спальне, жаровни на кухне и вентканала для топочной) и сделали высоту потолков 3 метра (везде). В ходе самого строительства было найдено еще немало мелких ошибок, которые никак не повлияли на дальнейшее строительство, однако в строительстве моего второго дома по этому же проекту, будут внесены дополнительные изменения в конструктив, но об этом далее.
Итак, проект проверен. Ошибок вероятно нет. Приступаем к поиску строителей. Продолжение следует…
Продолжение: ДОМ ЗА 100 ДНЕЙ. ОПЫТ
Необходимо отметить, что перед началом всех вышеописанных событий я решил построить два дома на продажу и только потом строить для себя. Это никак не влияло на качество строительства, однако добавляло мне хорошего опыта (как во внутренней, так и во внешней части дома) перед возведением своего собственного жилья.
Перед началом работ я дал себе ответы на следующие вопросы:
- Себестоимость должна приближаться к $500 за метр
- Сроки строительства должны быть в пределах 3-4 месяцев
- Строительные материалы самые проверенные
- Строю с высоким качеством
- Контроль за качеством ведется независимыми строителями, все финансы на мне
А теперь обо всем по порядку.
Понимая, что в средствах я ограничен (около $200 тыс.) я решил проводить тендер среди строителей не только по качеству их работ, но и по их стоимости. Мною был озвучен предел себестоимости в $500 за метр. Сразу необходимо отметить, что существует множество людей, которые ради получения заказа напишут Вам любую цифру, не отвечающую действительности. Мне не дописывали кубатуру в кладке, половину крыши и т.д. На вопрос, кто будет платить за недописанный объем я никогда не слышал ни одного внятного ответа. Вывод второй: подписывая договор, либо договариваясь на словах об объемах, которые не соответствуют действительности, Вы рискуете в один прекрасный момент, либо не найти строителей, либо столкнуться с “истиной” строителей, что неправильно просчитан объем архитектором и спрашивать о дополнительных деньгах необходимо с него. Ведите всю финансовую часть вопроса лично. Не перекладывайте покупку материалов и просчет объемов на строителей. Это чревато крупными финансовыми потерями.
Время деньги. Растягивая процесс строительства на года, Вы не дополучаете доходов от “замороженных” средств. Каждый строительный процесс имеет свои временные рамки. Если котлован можно вырыть за день погрузчиком, заплатив за это $1000, то зачем платить на $100 меньше и копать его месяц. Вывод третий: ведите дневник строительства со сроками и перечнями работ. В момент обсуждения сметы со строителями мы обсудили этапность и сроки, прописали график и старались ему следовать.
Мой участок в 30 соток полностью засажен фруктовыми деревьями. За два дня, по приезду, строителями был разбит лагерь, убраны деревья под пятном дома и проведена разбивка. Один день ушел на котлован (размер дома примерно 15х15, площадью около 400 кв.м.), 3 дня на опалубку нижнего пояса, один день на литье пояса и 2 дня на установку 80 блоков. Второй пояс занял 3 дня, гидроизоляция и утепление - 3 дня. На кладку подвала, заливку полов и установку плит перекрытия ушло 11 дней. Подвал готов!, с момента въезда на территорию прошло 26 дней. Мой дом разноуровневый, состоит из двух больших “отсеков” (этажи над гаражом и этажи над подвалом), все несущие стены сделаны в 1,5 кирпича, простенки 0,5 кирпича, основная стена между “отсеками” 2 кирпича. Все перекрытия из плит. Второй дом буду лить. Должно быть дешевле. На первом этапе работало 8 человек. Второй этап занял примерно 60 дней. За это время была возведена коробка, стропильная система, крыша, окна, двери и отмостка. Работало 10-14 человек. Примерно на 90-м дне строительства приехала бригада фасадчиков из 10 человек. Работа по фасаду (короед+камень) заняла 16-20 дней. В последний месяц работ одновременно работало до 30 человек.
Продолжение: ДОМ ЗА 100 ДНЕЙ. ОПЫТ
Материалы решил использовать проверенные, не экономя на качестве. Лучше построить из кирпича на $5 тыс. дороже, нежели построить из блоков. Ничего против блоков не имею, однако считаю, что это материал для бедных и жадных. Бетон использовал марки 15 для полов и мелких перемычек и 30 для основных несущих конструкций. Были большие сомнения насчет утеплителя. Это достаточно затратная часть. В дом на продажу поставил обычный пенопласт прочностью 25, себе поставлю ЭППС либо пеностекло. К сожалению, часто покупатели не обращают внимания на мелочи, всегда все упирается в деньги. На пенопласт ушло около $2000, на хороший ЭППС ушло бы в 2 раза больше. После долгих раздумываний решил поставить пенопласт, однако считаю это не очень качественным решением. Сейчас, в момент продажи дома, людей волнует скидка от меня, как можно большей суммы, на пенопласт или ЭППС им откровенно наплевать. То же самое касается утепления крыши, себе я бы поставил ЭППС, однако на продажу выставил с ватой в 15 см. На кровлю купил металочерепицу, считаю, что битумная для жадных, а натуральная черепица слишком тяжелая и не практичная. Особых слов заслуживает фасад. Я воспользовался Баумитовским пирогом в верху дома и натуральным камнем внизу дома. Дымоходы обкладывали торцевым камнем, на стены клали плашмя. Перед тем, как укладывать камень, на пенопласт, набили металическую сетку, для пущей надежности. Денег ушло больше, однако надежности прибавили основательно. На дымоход использовали Ceresit 117, на стены к 117 добавляли Ceresit 11, в пропорции 2 мешка 117 к одному мешку 11. В кладке отмостки в основном использовали цементную смесь с небольшим добавлением 11 клея.
Когда реализуешь большой, дорогостоящий проект необходимо быть уверенным в качестве того, что ты строишь. Если дом заведомо плохой, то там не будут жить покупатели и самому не захочется, в случает его неликвидности. Если дом построен хорошо, то не будет проблем с его дальнейшей судьбой.
Как я уже писал ранее, я решил воспользоваться услугами сторонних наблюдателей для того, чтобы быть уверенным в том, что у меня возводится. Кроме прораба со стороны застройщика у меня трудилось в разные периоды строительства до двух человек технадзора за строительной частью и один консультант по фасадной части. В мои функции входили закупка материалов и рассчеты со строителями. Первый месяц для меня оказался сложным в виду закупки огромного количества материалов. Большая часть завозилась сразу, остальная по мере надобности. Весна - сезон строительств, цены растут, поэтому я старался платить деньги сразу, чтобы “заморозить” себестоимость. В первые два месяца на стройке я был не нужен. Основное время уходило на материалы и получение разрешительной документации. Рекоммендую получить всю разрешительную документацию до строительства или в момент, т.к. после строительства, ввод в эскплуатацию без документов обойдется в 2 раза дороже. До фасадных работ я появлялся на стройке в среднем 2 раза в неделю. В момент финального придавания лица сооружению приходилось находиться на стройке ежеднено по 3- 6 часов. Вывод четвертый: на момент строительства Вы должны располагать 8 часами свободного времени в день, иначе не получится вести контроль за финансами и проводимыми работами. Нанимайте к себе в помощники строителей со стажем. Они помогут Вам разобраться в сложной ситуации и недопустят халатности со стороны строителей.
Продолжение: ДОМ ЗА 100 ДНЕЙ. ОПЫТ
Фасад в работе выглядел так.
Финал: ДОМ ЗА 100 ДНЕЙ. ОПЫТ
А вот и результат работы в 100 дней
Замечательный репортаж с места событий. Сие лишний раз доказывает
- Что каменный утеплённый (хоть и пенопластом) дом можно построить быстро - за лето.
- Что подход профессионального экономиста сильно отличается от подхода скажем так “обычного обывателя” (в хорошем смысле этого слова). Обычного человека постоянно душит жаба, и давит на мозг не позволяя принимать здравые обоснованные решения. Эти постоянные затягивания времени ради экономии трёх копеек приводят к потере в сроках и потерям от инфляции.
Плохиш ↗
Сейчас, в момент продажи дома, людей волнует скидка от меня, как можно большей суммы, на пенопласт или ЭППС им откровенно наплевать. То же самое касается утепления крыши,
- Потенциальные покупатели домов меня всегда удивляли своей жадность и неразборчивостью в покупаемых домах - почему это происходит для меня загадка!!! Ведь когда те же люди идут покупать в автосалон автомобиль - они ведь не покупают абы какую машину лишь бы размером побольше, а ценою (скидкой) подешевле. Ведь все типа умные - начинают анализировать всякие факторы, от качества металла и долговечности кузова, до наличия всяких заумных электронных систем… и покупать стараются самое продвинутое… А когда покупают дома, то интересует внешний вид и планировка, а что там внутри… пенопласт или пеностекло - насрать… на скорость (внешний вид) не влияет :eek::D А после этого говорят - “дома на продажу строят заведомо плохо”,“не нужно покупать дом на продажу”, потому как один хрен неблагодарным покупателям на всё наплевать - лишь бы подешевле - так им и нада! Получают то что заслуживают… В нашем случае изначально дом построен добротно (с оглядкой на пенопласт, который сейчас к сожалению применяется везде и это норма вещей, а применение пеностекла тут никто не поймёт - не купит ещё!) :eek: :D
Совет Плохишу - не вестись на базары и сопли покупатей, и цену не скидывать - знаю я их гадов (повидал уже…) :cool: Вопят что последние деньги “бабушкины” тратят, и дети у них дома недоедают, а потом начинают завозить при отделке “золотые унитазы”, расказывая соседям - вот дом недогорого купил, так на съэкономленные и шикую… ;) :D
Под натуральным камнем нет утеплителя? Получается первый этаж не утеплён? Или я чё недоглядел?
Утеплитель есть везде. Под камнем он немного тоньше, но это сделано специально чтобы был перепад (дизайн)
Плохиш ↗
Утеплитель есть везде. Под камнем он немного тоньше, но это сделано специально чтобы был перепад (дизайн)
А каковы толщины ППС под камнем и под штукатуркой? На что опирается камень, первый ряд?
Плохиш
На кровлю купил металочерепицу, считаю, что битумная для жадных
Странно я всегда считал, что кровля из гибкой черепицы дороже выходит, чем металлочерепица…:confused:
а натуральная черепица слишком тяжелая и не практичная.
Поясните пожалуйста в чём вы видите непрактичность НЧ.
Поясните такой момент: после заливки опалубки Вы НА СЛЕДУЮЩИЙ ДЕНЬ начали устанавливать блоки? Или я че неправильно понял?
Отвечаю на последние вопросы
Толщина пенопласта 10 см под короедом и 5 под камнем. Первый ряд стоит на отмостке. Торцевой камень, установленный на дымоходе сам себя и держит. Второй ряд прижимает первый, третий- второй и т.д. Клеили на СМ-117, чтоб не отвалился зимой. В последнем ответе про камень поставил 3 фотки.
Битумная черепица обычно выходит дешевле, тк там экономят на всем, насчет черепицы много написано на этом сайте. Почитайте, там есть подробные объяснения, положительные и отрицательные стороны. Еще раз повторяю, я не против битумной, просто я считаю ее очень экономным вариантом.
Насчет армопояса. После заливки несколько дней он отстаивался, а потом сразу выставили все блоки.
Плохиш
Отвечаю на последние вопросы
Битумная черепица обычно выходит дешевле, тк там экономят на всем, насчет черепицы много написано на этом сайте. …., я не против битумной, просто я считаю ее очень экономным вариантом.
У меня Katepal Rocky голубая.. Аккурат в 2 раза дороже, чем металлочерепица - с учетом фанеры и ковра по всей площади, тайвека и пр. лабуды.. На вчерашний день - цена крыши из такой черепицы как у меня - 5000 руб кв.м. (в Самаре). У меня 330 кв.м… Товарищ крышу заканчивает из металлочерепицы S=300 кв.м. - итог - 750 тыр.. Лично я катепалом очень доволен - крыша смотрится так как мне нравится.., + в дождь - тихо, + снег лежит на ней никуда не едет + толщина его не малая зимой еще тише в доме.. + при правильном монтаже ее промочить почти не реально.. ….
Аккурат в 2 раза дороже, чем металлочерепица - с учетом фанеры и ковра по всей площади.. На вчерашний день - цена крыши из такой черепицы как у меня - 5000 руб кв.м. (в Самаре). У меня 330 кв.м…
Обективно сравнивать тока кровельное покрытие и подложку (если нужна) фанеру или обрешётку. А не всю стоимость пирога с каркасом крыши :)
Молодец! во это это я понимаю, мужик сказал мужик сделал! Маладца! PS если не секрет сколько у вас такие дома стоят (не себестоимость а именно продажная цена) PPS если что можно в личку
красиво жить не запретишь…
я сделаю еще лучше.только своими руками.
Цены колеблятся в пределах $600-700 тыс. Весной он бы легко ушел за 700. Сейчас кризис ликвидности, потому он выставлен за 600.
Максим
…
я сделаю еще лучше.только своими руками.
так многие думают.. сначала.. до первой лопаты в руках :)
Ivango ↗
так многие думают.. сначала.. до первой лопаты в руках :)
я три годы назад взял лопату…и до сих пор строю с песней.. фотки могу показать. коробка и крыша готовы.дом 160 кв.м. построили двоем с батей.мы мордва. мы ловкие парни.
уважаемый Плохиш, могу Вас сильно расстроить, Ваш дом не уйдет и за 400 тышь, думаю вообще не продадите в ближайщем будущем (эдак лет пять). Кризис ликвидности это Вы мягко сказали - России вообще кердык придет, чему я несказанно рад. Пора эту лавочку учить работать, а не сидеть на трубе… А для Украины, при условии грамотной власти (надежды на Тимошенко) все может пойти лучше, чем для нас…Но все же будет трудно. И покупать будут с легкостью дома до 120 -150 метров. Я говорил с москвичем одним, он говорит дома в таком диапозоне размеров улетают, до 200 еще более менее, а больше 250 стоят…и долго…
Интересно, где вы таких покупателей находите которые готовы 700 штук отвалить и в то же время экономят на пенопласте ? Ну а так, схема построил за 500$ - продаёшь за 2000$ рано или поздно должна была закончится. Я понимаю ещё за землю переплачивать… По поводу тимошенки - мда… грамотней не бывает.
Уважаемые читатели и демагоги, я не имел целью обсуждать здесь с кем-то мои барыши и политичекую ситуацию на Украине. Человек спросил, я ответил. Я хочу обсуждать с практиками новые технологии в строительсве и усовершенствовать свои познания. Тем, кто в своей жизни только фантазировал и считал чужую прибыль рекоммендую создать свой раздел писателей-фантастов и там обсасывать мировые сплетни. Обычно считают чужие деньги те, кто не может своим умом и трудом заработать самостоятельно. Попытайтесь не писать здесь, а пойти и построить хотяб домик для дядюшки Тыквы.
Поддерживаю мнение Плохиша - цены и маркетинговые вопросы обсуждать ТУТ не имеет смысла - у всех нас такие разные доходы и регионы, что то что для одного дорого, для другого кажется дешево… а тем более политику и крызысы :rolleyes: у нас форум строительный господа. Кто хочет об этом говорить - в курилку :)
Ivango ↗
так многие думают.. сначала.. до первой лопаты в руках :)
———————————————— :D:D:D
Krechmer добавил 10.10.2008 в 22:19
Максим
я три годы назад взял лопату…и до сих пор строю с песней.. фотки могу показать. коробка и крыша готовы.дом 160 кв.м. построили двоем с батей.мы мордва. мы ловкие парни.
———————————————————— Привет, Максим! Давай фотки в студию, соль земли… :)
Krechmer
———————————————— :D:D:D
Krechmer добавил 10.10.2008 в 22:19
———————————————————— Привет, Максим! Давай фотки в студию, соль земли… :)
я не найду…как фотки прилеплять здесь к словам…:cry:
Напртив меня за прошлое лето попостроены два дома на продажу под ключ, в районе 100 м. плошадь. Дизайн обычный, один одноэтажный, крыша металочерепица шатром, другой мансарда в треугольной крыше. Проданы оба в районе 3.5-3.7 муликов, нормальным с виду людьми без распальцовок. Облицовка белый кирпич. Думаю сечас бы уже за столько не ушли. Участки по 10 соток розданаы на 15 лет позже чем другая сторона, ширина улицы получилась метров 50 :). Свети газ подземка идут по нашей стороне. Также за сезон посторен дом ориентировочно 250-300 м, весьма оригинального дизайна, участок навскиду не меньше гектара , огородил профлистом метра под три высотой. Прикидываю что стоимость его забора больше чем весь мой дом :) Хозяин депутат-бизнесмен. Дом облицован “колотым” облицовочным кирпичем, внутри не был еще отделка не завершена. 100 дней срок реальный, но я бы предпочел чтоб фундамент месяца три постоял… Дома из цили ндрованного бревна за месяц строятся и фундамент под них столбчатый делается быстрои сравнительно дешево.
М-да.
Плохиш
Опустим вопрос качества проектирования. Думаю он везде одинаков. Если не платишь 1000 зеленых за метр, то тобою никто особо не занимается.
Стало быть проект дома в 400м2 стоит 400 000 баксов. Неплохо в Украине архитекторы зарабатывают.:)
Плохиш ↗
В виду того, что данный дом был первым в моей строительной истории, я решил получить от архитекторов максимальный пакет документов. Фасады, конструктив и разные разрезы были успешно мною обменяны на сокровенные “зеленые”.
Разные разрезы… За такое бабло готов предоставить тысячу чертежей с разрезами.:D
Далее идут многострочные рассуждения о разборках мудрого Заказчика,теоретиков-архитекторов, консультантов (среди них Коровьев не попадался?:oops:), практиков-строителей, аудиторов и еще кого-то. Воопче есть такое понятие как генподрядчик. А уж право Заказчика выбирать - иметь дело с одним лицом или принимать на себя обязанность выслушивать взаимные претензии десятка, иногда и не одного подрядчиков.
ULISS добавил 04.03.2009 в 20:56
Плохиш ↗
Сразу необходимо отметить, что я решил пойти более затратным путем, а именно привлекать к работе только профессионалов. Лучше заплатить один раз достаточно, чем потом пытаться искать виновных среди дураков. Первым шагом были изготовления топосъемки и геологии. После, перешли к поиску проектов.
Затратный это точно. Нет, что ПОДРОБНАЯ топосьемка - первый шаг, я, думаю врядли кто возразит. Правда, ОБЩУЮ, хорошо бы изучить ДО покупки участка. А вот геология… Не знаю, к сожалению, геологические расклады в ваших краях, могу судить только по своим. В пределах 15 соток расклад мб очень неравномерный, поэтому геологию делают ПОСЛЕ хотя-бы примерного определения пятна застройки, лучче после привязки. А то сделают Вам дырки в одном месте, а строиться надумаете в другом. А там торфяная линза - Оппа! Проходили. Кроме того нелишне разбивочку по участку общую прикинуть - где там ЛОС будет - и там тже дырдочку сделать - глядишь, денешку сэкономишь на канализации. Кста - при наличии генпланчика участка грунтик из котлована - раз и в нужное место сразу перебросил. Ну и тд и тп
Насчет фундамента за месяц. Дом в готовом состоянии стоит уже больше полугода. Слава Богу, ни одной трещины ни внутри, ни на фасаде не обнаружено. С конструкцией вообще нет проблем. На сохранность дома думаю влияют не столько сроки, сколько правильность изготовления и используемые материалы. Как пример приведу дом из пенобетона, который “посчастливилось” отделать моим строителям. Дом трещит по швам, дело не в том что он год отстоялся перед отделкой, и то что года было явно мало для такого “г…на”. Проблема в том, что когда его строили, то экономили на всем, на материалах, строителях, проекте и т.д. Вот и теперь через 3 месяца после фасадной штукатурки, она начинает лопаться. Начали разбираться почему, и обнаружили, что пеноблоки “разрывает” прямо в стене, а они в свою очередь рвут пенопласт и “короед”. Через 5 лет в таком чудо-домике надо будет заново делать фасад, если он конечное не сложится как картонный дом к тому моменту.
Последний комментарий совсем не понял. Где тут совет или критика? Вы уж конкретизируйте о чем Вы:)
Расскажите, пожалуйста, преимущества полуэтажей.
ещё бы фотки внутренностей дома, если можно !
Пожалуйста, обратите внимание: форум хранится в архиве. Добавлять, изменять и удалять материалы нельзя. Сейчас это и памятник, и база знаний. Спасибо за понимание.